新潟県30市町村の粗大ごみ・実家の片付け・空き家の案内発行 株式会社Kogera最終確認 2026-10-01

新潟 実家じまいナビ
更新2026-10-11

実家じまいの進め方

新潟で実家が売れないときにできること｜売れない理由の見分け方と、8つの選択肢の費用・期間・注意点

新潟の実家が売れないときに、名義・再建築不可・建物の傷み・残置物・価格などの理由を見分け、価格の見直し、買取、空き家バンク、解体、相続土地国庫帰属制度、寄附、管理の継続を、費用・期間・注意点で比べます。公式情報だけで整理しました。

更新日: 2026-10-11／この記事には広告（PR）を含みます。広告について

秋の田のあぜ道に並ぶ並木

**結論：まず「売りに出せない状態」なのか、「出したのに決まらない状態」なのかを分けます。**前者は、名義や荷物や境界といった準備の問題で、直せば進みます。後者は、価格、建物、土地の条件が理由です。**最初の一歩は、登記事項証明書（法務局で取れる、名義と土地の情報の書類）と、固定資産税の納税通知書を取り、名義と地目（土地の使われ方の区分）を確かめることです。**どうしても売れないときの選択肢には、国に土地を引き渡す制度、自治体への寄附、管理を続ける方法があります。ただし、建物がある土地は国に引き渡せません。新潟市は、建物が付いた土地の寄附を受け付けていません。寄附は、受け入れるかどうかを自治体が決めます。

内容は、2026年10月11日時点の国・法務局・裁判所・新潟県・市の公式ページで確認できたものだけです。公的な目安が見つからなかった項目は、そう書きました。確認できなかった項目は「※確認中」と書いています。税金と法律の個別の判断は、税理士・司法書士・弁護士に確認してください。この記事では、特定の会社や事務所を勧めません。

この記事で分かること

  • 「売れない」の2つのタイプと、理由の見分け方
  • 8つの選択肢の、費用・期間・注意点の比較
  • 国に引き渡す制度と、自治体への寄附が使える条件
  • 県外に住む人が、どの順番で進めるか
  • 相談できる窓口

県外に住む50代の子ども世代が、親の実家を相続した、または相続が近い場面を想定しています。

「売れない」には2つのタイプがある

タイプ 状態 主な原因 最初にやること
A. 売りに出せない 会社に頼めない、または頼んでも進まない 名義が故人のまま、共有者の同意がない、荷物が残っている、境界が分からない 書類と家の状態をそろえる
B. 売りに出したが決まらない 内覧や問い合わせが少ない、または価格が合わない 価格、建物の傷み、再建築不可、立地 会社からの報告を見て、条件を見直す

AとBが重なる家もあります。Aを先に直します。名義や荷物が未整理のままでは、Bの検討に進めないためです。

売れない理由の見分け方

理由 見分け方 公式に確認できたこと 次の一手
名義が故人のまま 登記事項証明書の所有者欄が亡くなった方 相続登記は、相続を知った日から3年以内の義務。令和6年4月1日より前に相続を知った未登記の不動産は、令和9年（2027年）3月31日まで（法務省）。所有権の移転登記を共同で申請するときは、原則として登記義務者（売買なら売主）の登記識別情報（登記名義人本人であることを確かめる12桁の符号）が必要（法務局） 相続登記を先に進める
共有名義で話がまとまらない 登記事項証明書に、複数の名義人 不動産全体を売るには、共有者全員の売る意思が前提。所在が分からない共有者には、裁判所の手続きがある（法務省） 全員で方針を決める。決まらないときは、司法書士・弁護士に相談
再建築不可（建て替えができない土地） 家の前の道が建築基準法の道路か、敷地が2メートル以上接しているかを市に照会 敷地は、建築基準法上の道路に2メートル以上連続して接していないと、建築物を建てられない（新潟市） 市の建築担当課で道路の種類を確認し、会社に最初に伝える
建物が傷んでいる 雨漏り、雪による屋根・壁の損傷、傾き 雪処理がされていない空き家には、落雪や倒壊の危険がある。管理は所有者の責任（新潟県） 写真に残す。解体して土地で売る方法も比べる
荷物が残っている 家具、家電、仏壇、農機具などが残る 家庭の残置物は一般廃棄物。解体やリフォームの前に、所有者が処理する。許可のない業者の処理は禁止（新潟市） 片付けの方法を決める
境界・面積が不明 境界の杭がない、隣地と図面が合わない 境界の調査・測量の相談先に、新潟県土地家屋調査士会が県の窓口一覧に載っている 調査士会などに相談
地目が農地・山林 納税通知書の地目が田・畑・山林 農地の売買の窓口は、農業委員会事務局（長岡市の案内） 農地・山林の手続きを確認
価格が高い 査定が複数あり、売出価格が高めに見える。内覧が少ない 標準の媒介契約約款では、売出価格（媒介価額）が不適当になったとき、会社は根拠を示して変更を助言する 会社に根拠を聞く
立地 周辺に買い手が少なそう 売れにくい立地かどうかを示す公的な基準は、確認できなかった 空き家バンクや買取も含めて比べる

農地・山林がある場合は、売る・貸す・届け出る手続きが住宅とは違います。次の記事にまとめています。

会社からの報告で、Bの原因を探る

専任媒介契約では、会社は2週間に1回以上、専属専任媒介契約では1週間に1回以上、業務の状況を報告します（標準媒介契約約款）。専任と専属専任の有効期間は、3か月を超えない範囲です。

報告を受けたら、次の点を聞きます。

  • 問い合わせの数と、内覧の数
  • 買いたい人の希望が、価格なのか、建物の状態なのか、土地の条件なのか
  • 売れなかったとき、会社が提案する見直し策

公的な「売れ残りの期間の目安」は、確認できませんでした。※確認中: 新潟県内の空き家が売れるまでの標準的な期間（公的な統計）

8つの選択肢を比べる

選択肢 費用（公式で確認できたもの） 期間（公式で確認できたもの） 向く場面 主な注意点
1. 価格・売り方の見直し 仲介報酬は上限あり。800万円以下の宅地・建物は、特例で33万円（税込）まで 専任・専属専任は有効期間3か月以内 買い手がいるが価格が合わない 値下げは所有者が決める。根拠を聞く
2. 買取（会社が買主になる） 公的な目安なし 公的な目安なし 仲介以外の売り方も比べたい 自宅の売却は、クーリング・オフができない
3. 訳あり物件の買取 公的な目安なし 公的な目安なし 再建築不可、傷みが大きい 扱うか、条件は会社ごと。書面で比べる
4. 空き家バンク 市町村による 市町村による 市場で決まらない。地域で探している人がいそう 実施していない市町村もある
5. 解体して土地で売る 解体費の公的な相場は確認できず 公的な目安なし 建物の傷みが大きい 解体後の固定資産税は市で確認。補助は市町村ごと
6. 国に引き渡す（国庫帰属） 審査手数料14,000円（1筆）＋負担金（基本20万円） 標準処理期間は8か月（超えることもある） 売れない土地。建物は解体が先 建物がある土地、一部の土地は不可。承認されるとは限らない
7. 寄附 市による 市による 市の基準に合う土地 新潟市は建物付きの土地を受け付けない
8. 管理を続ける 公的な相場は確認できず 期限なし 当面使う。決めるまでの間 管理は所有者の責任。雪の対応が要る

相続放棄は、手放す方法として使えるかを、あとで説明します。

選択肢ごとの詳細

1. 価格と売り方を見直す

媒介契約（仲介を会社に頼む契約）を結んだ会社から、価格について助言を受けられます。標準の約款には、売出価格（媒介価額）が地価や物価の変動などで不適当になったとき、会社が根拠を示して変更を助言する、という定めがあります。所有者が価格を変えるときは、会社に通知する決まりです。引き上げるときは、会社の承諾が要ります。

仲介の報酬（仲介手数料）は、売買の契約が成立したときに請求できるもので、上限は国の告示で決まっています。物件価格が800万円以下の宅地・建物は、低廉な空家等の特例で、30万円の1.1倍（33万円）まで受け取れます。令和6年7月1日からの扱いです。特例を使うには、媒介契約の前に、会社が報酬額を説明して合意を取る必要があります（国土交通省）。

見直しの前に、次のことを確かめます。

  • 名義、荷物、境界といったAの原因が残っていないか。
  • 再建築不可や傷みのような、価格に響く事情を、会社に伝えてあるか。
  • 複数の会社の査定の根拠が、そろっているか。

買取や仲介の違い、媒介契約の3種類、査定書類は、次の記事にあります。

2. 買取で売る

買取は、不動産会社が自分で買主になる売り方です。買い手を探す手順が、仲介とは異なります。買取価格や期間の公的な目安は、確認できませんでした。

自宅を不動産業者に売った場合、クーリング・オフはできません（国民生活センター）。強引な勧誘や、安い価格での契約の相談例も出ています。助言は、次の3点です。

  1. よく分からないこと、納得できないことがあれば、解決するまで契約しない。
  2. 勧誘が迷惑なら、きっぱり断る。
  3. 不安なときやトラブルになったときは、消費生活センターに相談する。消費者ホットライン「188」が窓口です。

複数の会社の条件を、書面で比べてください。価格の内訳、引き渡しまでに所有者が負担する費用、引き渡し後の不具合の扱いを確認します。

3. 訳あり物件として扱ってもらう

再建築不可や、雪で傷んだ家を、買取で扱う会社もあります。扱うかどうかと、価格の付け方は、会社ごとに違います。公的な価格の目安は、確認できませんでした。

進めるときは、次のことを守ります。

  • 再建築不可、雪による傷み、境界の不安は、最初に会社へ伝える。
  • 複数の会社に、同じ情報を渡して、査定を比べる。
  • 契約の前に、契約書を書面で受け取って読む。

再建築不可の確認方法は、前の表のとおりです。新潟市の建築行政課では、道路の種類の照会に応じています。新潟市の別のページに、接道していない敷地に建築する際の認定・許可の案内もあります。認定や許可で建てられるかは、個別の判断です。ほかの市町村は、その市町村の建築の担当課に確認します。

4. 空き家バンクに載せる

空き家バンクは、自治体が空き家の情報を集めて、インターネットなどで発信する仕組みです（新潟県）。運営は市町村ごとで、実施していない市町村もあります。新潟県のページに、市町村の窓口の一覧が載っています。長岡市は、空き家を含む土地を登録できると案内しています。

登録の条件や、契約の仲介を誰が行うかは、市町村で違います。次の記事に、市町村別の違いを載せています。

5. 解体して土地で売る

建物の傷みが大きいと、建物のない土地として売ったほうが決まりやすい場合があります。ただし、解体の費用は先に出ます。解体費の公的な相場は、確認できませんでした。※確認中: 解体費の公的な目安

解体に使える補助は、市町村ごとに違い、多くは着工の前の申請が必要です。次の記事に、県内の補助の一覧があります。

建物を壊した後の土地の固定資産税は、市の資産税の窓口で確認してください。仕組みは、次の記事で説明しています。

壊すかどうかは、買い手が決まっているかを見てから決めても、遅くありません。相続した空き家の3,000万円特別控除は、家を取り壊した後に土地を売る形でも、要件を満たせば使える場合があります（国税庁）。

6. 国に引き渡す（相続土地国庫帰属制度）

相続や遺贈で取得した土地を、国に引き渡せる制度です（法務省）。審査があり、申請すれば必ず引き取られるわけではありません。

  • 建物がある土地は、申請できません。解体してから申請します。
  • 審査手数料は、土地1筆（登記上の土地の数え方の単位）につき14,000円です。
  • 承認されたら、負担金（国が10年間管理する費用に当たる額）を納めます。基本は1筆20万円です。市街化区域などの宅地・農地や、森林は、面積に応じて20万円以上になる場合があります。
  • 担保権（抵当権など）のある土地、境界が明らかでない土地、土壌汚染のある土地は、申請できません。一定の崖のある土地、地下に埋設物がある土地などは、承認されません。
  • 標準処理期間は8か月です。事案によっては、これを超えることがあります。
  • 共有の土地は、共有者全員で申請します。
  • 新潟県の土地の申請先は、新潟地方法務局の本局です。相談も本局で、予約制です。支局では、申請も相談も受け付けていません。

実家の土地に建物が残っているうちは、使えません。使える場面は、建物を解体したあとの土地、または建物のない山林・田畑・空き地です。要件と費用の詳細は、法務省の「相続土地国庫帰属制度」のページで確認できます。

7. 寄附する

市町村への寄附は、受け付けるかどうかを、市町村が判断します。

新潟市は、土地の寄附について、次の基準を示しています（2026年4月1日更新）。

  • 将来、紛争や苦情が起きるおそれがない。
  • 将来、多額の維持管理費がかかるおそれがない。
  • 市が管理するのが不適当ではない。
  • 行政利用または売却による価値が見込める。
  • 農地の場合は、宅地への転用許可が得られる。

建物などが付属する土地は、受け付けられません。事前相談ができます。申込みは、各区役所の地域総務課（総務課）です。そのほかの市町村は、その市町村の財産管理の担当課に確認してください。※確認中: 実家のある市町村の、土地・建物の寄附の受け入れ基準

個人への寄附（贈与）は、贈与登記が要ります。長岡市のページは、個人への寄附は司法書士に相談するよう案内しています。

8. 管理を続ける

決められないあいだは、管理を続けます。管理は所有者の責任です（新潟県）。雪処理がされていない空き家には、落雪や倒壊の危険があります。

長岡市のページには、管理の方法として、不動産業者への管理の委託のほか、草刈りや雪下ろしをシルバー人材センターや土木業者に頼める、と書かれています。管理の費用の公的な相場は、確認できませんでした。※確認中: 空き家の管理の委託費用の公的な目安

冬の管理は、次の記事にまとめています。

管理を続けることは、解決ではありません。売る、壊す、手放すのどれかを決める時期を、先に決めておきます。

税の特例が使えるか

売れない家を安く売るときは、税の特例を確認します。

特例 要件の概要（国税庁） 期限
相続した空き家の3,000万円特別控除 昭和56年5月31日以前に建築された家（区分所有建物でない）。相続の直前に、亡くなった方以外に住んでいた人がいない。取り壊さずに売るときは、耐震基準を満たす（売った翌年2月15日までに満たす形も可）。相続の開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売る。売却代金は1億円以下。控除は最高3,000万円で、令和6年1月1日以後の譲渡で、家と敷地を取得した相続人が3人以上のときは2,000万円まで 令和9年12月31日までに売る
低未利用土地等の100万円特別控除 都市計画区域内の低未利用土地等（使われていない、または利用が周辺より著しく劣る土地）。売った年の1月1日で所有期間が5年を超える。譲渡価額が建物の対価を含めて500万円以下（市街化区域などは800万円以下）。売った後に利用される。市区町村長の確認書が要る 令和10年12月31日までに売る

長岡市のページは、低未利用地の譲渡の100万円控除について、都市政策課土地政策班への問い合わせを案内しています。空き家のある土地が「低未利用土地等」に当たるかは、市町村と税務署で確認してください。※確認中: 空き家のある土地が低未利用土地等に当たるか（国税庁・実家のある市町村）

どちらも、すべての家が使えるわけではありません。使えるかどうかは、税務署か税理士に確認してください。

相続放棄は、手放す方法になるか

相続放棄をすると、被相続人の権利や義務を引き継ぎません（裁判所）。期限は、自分のために相続が開始したことを知った時から3か月以内です。

次の点に注意します。

  • 放棄は、実家だけでなく、被相続人の財産全体が対象です。裁判所の案内ページに、特定の財産だけを選んで放棄する手続きの説明は、見当たりませんでした。
  • 放棄の時に、相続財産に属する財産を現に占有しているときは、相続人または相続財産の清算人に引き渡すまで、その財産を保存する義務があります（民法940条）。
  • 相続財産の全部または一部を処分すると、相続を認めたものとみなされます（民法921条）。ただし、保存行為などは除かれます。処分のあとでは、放棄が認められない場合があります。

放棄を考えているときは、処分する前に、専門家へ相談してください。

県外に住む50代の進め方

県外から進めるときの順番です。

順番 やること 補足
1 登記事項証明書と納税通知書を取る 名義、共有者、地目、建築年を確認
2 家の状態を写真に残す 雪の傷み、雨漏り、荷物の量
3 冬までの管理を決める 雪下ろし、見回り。決められないなら管理の委託
4 相続登記と、共有者の意向を確認する 名義が先
5 複数の会社に査定を頼み、根拠を聞く 買取と仲介の両方
6 理由をA・Bに分けて、手を打つ 前の表
7 期限を一覧にする 相続登記は知った日から3年、3,000万円控除は相続から3年目の年末と令和9年12月31日のうち早いほうなど
8 売れないとき、選択肢を比べる 本記事の表

実家に通えない人が、手続きを進める段取りは、次の記事にあります。

相談窓口

相談したいこと 窓口 公式に確認できたこと
空き家全般（売買、管理、除却、相続、活用） にいがた空き家管理活用サポーター（新潟県 都市政策課 025-280-5428） 分野ごとに登録された個人・団体がいる。相談料が発生する場合があるため、事前に確認する
相続登記、書類 新潟県司法書士会 相続登記相談センター（0120-13-7832） 平日10時〜12時、13時〜16時。相談は無料。面談は毎週水曜の午後、予約制
法律問題 新潟県弁護士会（025-222-5533） 法律相談料は原則30分5,500円（税込）。内容や資力によっては無料のことがある
法律の総合案内 法テラス サポートダイヤル（0570-078374） 平日9時〜21時、土曜9時〜17時
国庫帰属 新潟地方法務局の本局 予約制。025-226-0951（平日8時30分〜17時15分）か、法務局手続案内予約サービス
不動産の売買 宅地建物取引業の団体、不動産会社 市別の窓口は、新潟市・長岡市の記事にある

県の相談窓口の一覧は、2023年7月4日更新のページです。最新の連絡先と相談日は、各団体で確認してください。

当サイトは、司法書士・弁護士・税理士などを紹介して、紹介料や報酬を受け取ることはありません。

新潟の売れない実家のよくある質問

Q. 売れない実家は、放っておいてもよいですか？

放置したままにするのは避けてください。空き家の管理は所有者の責任です。雪処理がされていない空き家には、落雪や倒壊の危険があります（新潟県）。また、相続登記は、相続を知った日から3年以内の義務です。管理を続けるにしても、期限を決めて、売る・壊す・手放すを検討してください。

Q. 建物が古くて、買い手がつきません。

建物を解体して土地で売る方法があります。解体費は先に出ます。補助は市町村ごとです。買い手が決まっているかを確認してから、壊すか決める方法もあります。

Q. 再建築不可でも、買い取ってもらえますか？

扱うかどうかは、会社ごとに違います。公的な基準は、確認できませんでした。再建築不可であることは、最初に会社へ伝えてください。認定や許可で建てられる場合もあります。

Q. 国に引き取ってもらえますか？

土地のみで、相続や遺贈で取得した場合は、相続土地国庫帰属制度があります。建物がある土地は申請できません。費用は、審査手数料が1筆14,000円、負担金が基本20万円です。

Q. 市に寄附できますか？

市町村が受け入れるかを判断します。新潟市は、建物が付属する土地を受け付けていません。維持管理費が将来多額になるおそれのない土地などが基準です。

Q. 売れないときに、相続放棄をしてもよいですか？

放棄は、実家だけでなく、財産全体に関わります。期限は3か月以内です。処分する前に、専門家へ相談してください。

Q. 値下げの目安はありますか？

公的な目安は、確認できませんでした。会社が根拠を示して助言する仕組みがあります。根拠を聞いて、複数の会社の意見を比べてください。

Q. 農地や山林が付いた実家は、どうなりますか？

農地の売買は、農業委員会事務局が窓口です（長岡市）。農地・山林には、住宅とは別の届出や許可の手続きがあります。詳しくは、農地・山林の記事を見てください。

Q. 共有名義の実家は売れますか？

全員の売る意思が前提です。連絡が取れない共有者がいるときは、裁判所の手続きがあります。司法書士・弁護士に相談してください。

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出典

確認日はすべて2026年10月11日です。

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