新潟県30市町村の粗大ごみ・実家の片付け・空き家の案内発行 株式会社Kogera最終確認 2026-10-01

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新潟で不動産の査定額が違う理由は6つ｜3社の比べ方と、一括査定の使い分け

新潟の実家の査定額が会社ごとに違う理由を、宅建業法の根拠明示義務と、国土交通省が根拠の例に挙げる査定マニュアルから6つに整理します。令和8年の新潟県地価調査、3社の査定書の比べ方、媒介契約3種、一括査定・地元・買取の使い分けをまとめました。

更新日: 2026-10-18／この記事には広告（PR）を含みます。広告について

秋の田のあぜ道に並ぶ並木

結論：査定額は、法律で一律に決まる金額ではなく、会社が根拠を示して述べる「意見」です。違いが出る理由は、机上か訪問か、選んだ取引事例、土地と建物の見方、査定の前提、実家の個別事情の伝わり方、会社の立場（仲介か買取か）の6つです（公的な分類ではなく、当サイトの整理です）。最初の一歩は、実家の事情（名義、築年、接道、荷物、傷み）を書き出して、3社に同じ内容を伝え、「根拠」を書面か口頭で説明してもらうことです。

仲介（媒介）の査定について、根拠を示すための査定の費用は、依頼者に請求できません。国土交通省の「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」は、媒介価額の意見の根拠の明示は法律上の義務であり、そのために行った価額の査定等に要した費用は、依頼者に請求できないとしています。「査定を頼むと費用がかかる」と心配する必要は、ありません。ただし、査定の後の媒介契約や買取契約には、別の決まりがあります。買取の査定の費用の扱いは、公式の資料では確認できませんでした。

内容は、2026年10月12日時点の国土交通省・不動産流通推進センター・新潟県・国民生活センターの公式ページで確認できたものです。「査定額が数百万円違う」ことを示す公的な統計は、確認できませんでした。確認できなかった項目は、本文で「確認できませんでした」と書いています。税金と法律の個別の判断は、税理士・司法書士・弁護士に確認してください。本文では特定の会社を推薦しません（「PR」と書いた枠は広告です）。

不動産流通推進センター（公益財団法人。以下「センター」）の「利用の手引き」は2018年（平成30年）4月の作成で、査定マニュアルはその後も改訂されています。手引きにしか載っていない記述には、「2018年の手引き」と書いて、最新の公式ページで確認できたかどうかを分けています。

この記事で分かること

  • 査定額が「意見」である理由と、会社が根拠を示す義務
  • 査定額が違う6つの理由と、新潟の地価の動き（令和8年度）
  • 3社の査定書を並べて比べる表と、会社に聞く質問
  • 媒介契約3種の違い（約款の条文より）
  • 一括査定・地元の会社・買取・空き家バンクの使い分け

県外に住む50代の子ども世代が、新潟の実家の売却を考え始めて、これから査定を頼む場面を想定しています。査定の種類（机上と訪問）の全国共通の説明は、姉妹サイト ふれあいの丘の実家・空き家の不動産査定｜机上査定と訪問査定の違い・複数社比較のコツにあります。この記事は、新潟の数字・手順・条文に絞ります。

査定額は「意見」です：法律の位置づけ

宅地建物取引業法第34条の2は、会社が媒介契約を結んだとき、依頼者へ交付する書面に書く事項を定めています。その1つが、売買すべき価額またはその評価額（媒介価額）です（同条第1項第2号）。会社がその価額について意見を述べるときは、根拠を明らかにしなければなりません（同条第2項）。標準媒介契約約款にも、「価額に関する意見を述べるときは、根拠を示して説明を行う」という業務が、会社の側の義務として載っています。

解釈・運用の考え方（令和8年4月1日施行版）の第34条の2関係「媒介価額に関する意見の根拠の明示義務」が示す、根拠の決まりは次のとおりです。

  • 根拠は、価格査定マニュアル（センターが作成したもの、またはこれに準じたもの）や、同種の取引事例など、他に合理的な説明がつくものであること。
  • 根拠は、会社の意見を説明するもので、依頼者の納得を得ることまでは求められない。ただし、合理的でなければならない。
  • 口頭でも書面でもよい。書面にするときは、不動産の鑑定評価に関する法律に基づく鑑定評価書ではないことを明記し、みだりに他の目的に利用しないよう依頼者に要請する。
  • 根拠の明示は法律上の義務なので、そのために行った価額の査定等に要した費用は、依頼者に請求できない。
  • 売り急ぎ、買い急ぎなど、特殊な事情のある取引事例は、収集等の対象にしない。

つまり、査定額が違うこと自体は、不正ではありません。見るべきは、各社が示した根拠が合理的かどうかです。

査定額が違う6つの理由

査定額が違う6つの理由
理由 何が違うか 公式に確認できたこと
1 机上か訪問か 見ている情報の量 センターの公式FAQ：入力が必須の項目だけでも簡易に査定できる。2018年の手引き：その簡便な査定額は「最低額に近い査定価格」
2 取引事例の選び方 どの事例を、どの地域・時期から選ぶか 公式FAQ：過去半年以内の成約事例を事例地に使うよう求める。成約事例がないときは、地価公示、都道府県地価調査、取引価格情報、参考単価も使える
3 土地と建物の見方 築年、傷み、リフォーム、書類の評価 戸建は建物を原価方式、土地を事例比較方式で査定する（センターの公式ページ）
4 査定の前提 何か月で売れる価格として出すか 2018年の手引き：3か月程度で買い手が付くことを目安に算出。現行のマニュアル：売りやすさを流通性比率（マイナス15%からプラス10%）で調整する
5 実家の個別事情 接道、境界、名義、荷物、雪の傷みなどの伝わり方 センターのマニュアルには対象外の物件がある（農地、山林、農家集落地域の用地、再建築できない土地、豪邸や由緒ある旧家など）
6 会社の立場 仲介（買主を探す）か、買取（自ら買う）か 媒介の「意見」と、買取の価格は別のもの。自宅を不動産業者に売った場合はクーリング・オフができない（国民生活センター）

理由1　机上か訪問か

机上査定は、現地を見ずに、所在地、築年数、延床面積などの情報で出す査定です。センターの公式FAQは、マニュアルで「必須」と表示された項目だけを入力して、簡易に査定することもできると説明しています。2018年の手引きは、戸建の場合、基本情報と基礎・躯体のグレードだけで出る簡便な査定額を「最低額に近い査定価格」と書き、屋根・外壁・内装・設備・リフォーム履歴・書類などの詳細条件は含まれないとしています。「最低額に近い」という記述は、最新の公式ページでは確認できませんでした。また、各社の机上査定が、このマニュアルと同じ計算とは限りません。どの根拠を使うかは、会社が決めます。

訪問査定について、手引きは、できる限り現地調査をして、建物の外部、敷地（形状、接道）、建物の内部、付加価値の設備、各種書類を順に確かめるとしています。

実家の売却を本格的に考える段階では、訪問査定の額で比べます。机上査定の額と訪問査定の額が違うのは、見ている情報が違うからです。

理由2　取引事例の選び方と、新潟の地価の動き

センターの公式FAQは、過去半年以内の成約事例を事例地に使うよう、利用者に求めています（「お願いしています」という書き方です）。成約事例がないときは、国土交通省の地価公示と都道府県地価調査、取引価格情報、郵便番号のエリアごとの参考単価も使えるとしています。地価公示は4月から9月、都道府県地価調査は10月から翌年3月に使える期間が決まっています。参考単価は、あくまで「参考価格」で、すべてのエリアを網羅したものでも、公的に承認された単価でもないと注記されています。

2025年10月の改訂で、国土交通省の取引価格情報が事例地のデータに加わり、市街化調整区域や都市計画区域外のデータも増えました。2018年の手引きは、事例の条件として、同品等（住宅地としてのグレードが同じ）で同規模、同一圏内（最寄り駅からの徒歩圏やバス圏が同じ）、同じ都市計画区域も挙げています。現行のマニュアルで同じ条件かどうかは、確認できませんでした。

成約事例が少ない町では、実家から離れた地点のデータが手がかりになる場面がありうる、というのが当サイトの見方です。どの事例を使うかで、査定額は変わります。

新潟県は、令和8年度の新潟県地価調査（7月1日現在。県のページの更新は2026年9月16日）で、次の数字を公表しています。

理由2　取引事例の選び方と、新潟の地価の動き
区分 住宅地（前年） 商業地（前年）
新潟県 △0.8%（△1.0%） △0.3%（△0.5%）
全国 1.0%（1.0%） 2.9%（2.8%）
新潟市 0.5%（0.3%） 1.6%（1.4%）
長岡市 △0.9%（△1.1%） △0.6%（△1.0%）
上越市 △1.5%（△1.9%） △2.1%（△2.5%）
新発田市 △0.9%（△1.0%） △0.4%（△0.7%）
三条市 △1.2%（△1.3%） △0.3%（△0.7%）

県全体は、住宅地が29年連続、商業地が34年連続で下落していますが、どちらも下落率は縮小しました。新潟市は、住宅地・商業地とも前年より上昇率が大きくなりました。同じ県内でも、市によって動きが違います。同じ長岡市の中でも、県のページによると、住宅地は9地点、商業地は5地点で価格が上がっています。実家のある市の事例を使っているか、県の平均や別の市の事例で査定していないかは、査定の根拠を聞くと分かります。地価調査の変動率は、土地の基準地の動きです。実家の売値そのものではありません。

理由3　土地と建物は別々に見ます

センターの資料によると、戸建は、建物を「同じ建物を現時点で新築した場合の価格を、築年数、使っている建材のグレード、リフォーム状況などから算出する」原価方式で、土地を「近傍同種の取引事例と比べる」事例比較方式で査定します。築年が古い実家は、建物の評価が低く出る場合があります。

新潟の実家で、建物の評価に響きやすい点は次のとおりです。

  • 雪による傷み（屋根、軒、雨樋、外壁）
  • リフォームの履歴と、工事の書類
  • 新築時の設計図書、検査済証、建物状況調査の結果

手引きは、リフォームの実施状況は、工事請負契約書、仕様書、見積書などで確認するとしています。書類が残っているかで、評価が変わります。

理由4　査定の前提：何か月で売る価格か

2018年の手引きは、査定価格を「売り出し価格の参考として3か月程度で買い手が付くことを目安に」算出すると説明しています。最新の公式ページと2026年版の提案書サンプルでは、同じ記載を確認できませんでした。現行のマニュアルは、物件の売りやすさを「流通性比率」で調整します。1.00を基準に、売りやすければプラス、売りにくければマイナスで、範囲はマイナス15%からプラス10%です（2026年版の提案書サンプル）。会社に「何か月で売る想定の額か」「売りにくい点をどう見たか」を聞くと、額の前提が分かります。売出価格は、売主が会社の意見を聞いて決めるもので、査定価格と同じとは限りません。

標準媒介契約約款には、契約の後で媒介価額が見直される場面も定められています。媒介価額が地価や物価の変動その他事情の変更によって不適当と認められるようになったときは、会社が根拠を示して変更を助言します。売主が価額を変更するときは、会社に通知します。引き上げのときは、会社の承諾も要り、承諾を拒否するときは、会社が根拠を示さなければなりません。

約款に書かれているのは、ここまでです。最初に高い査定額を出した会社が、後で値下げを助言する形になりやすいかどうかは、約款からも公的な統計からも確認できませんでした。高さだけで選ばず、額の根拠と、値下げを考える時期の考え方を、契約の前に聞いておきます。

理由5　実家の個別事情が、伝わっているか

査定額は、会社に伝わった情報で決まります。伝え漏れがあると、訪問査定のあとで額が変わります。新潟の実家で、査定の前に伝える項目は次のとおりです。

理由5　実家の個別事情が、伝わっているか
項目 確認する書類・窓口 詳しい記事
名義（故人のままか、共有か） 登記事項証明書 相続登記、共有名義
接道（再建築できるか） 市の建築の窓口 再建築できない実家
市街化調整区域か 市の都市計画の窓口 市街化調整区域の実家
農地・山林が付くか 納税通知書の地目 農地・山林の手放し方
境界が確定しているか 測量図、土地家屋調査士 —
家財が残っているか 現地の写真 —
雪による傷み 現地の写真 —

名義が故人のままでも、査定は頼めます。売主として登記を移すには、相続登記が先に要ります。査定に必要な書類として、手引きは、売買契約書、登記簿、設計図書、リフォーム工事契約書、住宅ローンの金銭消費貸借契約書などを挙げています。実家で見つからないものは、「ない」と伝えます。

センターのマニュアルには、査定の対象外の物件があります。土地では、農地、山林、農家集落地域にある用地、別荘地、再建築できない土地、隣の土地の買収が必要な土地などです。戸建では、豪邸や由緒ある旧家などです。新潟の実家には、当てはまるものがあるかもしれません。対象外の物件は、マニュアルの数字では出せないため、会社が同種の取引事例など、別の根拠で説明することになります。その場合は、会社ごとの根拠の違いが、額の違いに出やすいと考えられます（当サイトの見方）。「この実家は、マニュアルで出せますか。出せない場合は何を根拠にしますか」と聞いてみてください。

理由6　会社の立場：仲介の意見と、買取の価格

仲介は、会社が買主を探すために示す「意見」としての査定額です。買取は、会社が自分で買う価格です。この2つは、前提が違うため、並べて「高い・低い」とは言えません。国民生活センターは、自宅を不動産業者に売った場合、クーリング・オフはできないと説明しています（2021年6月の、高齢者の自宅売却トラブルへの注意喚起）。買取の価格や期間の公的な目安は、確認できませんでした。

担当者の経験や会社の得意分野による差があるとする見方がありますが、これを示す公的な基準は確認できませんでした。この記事では、担当者や会社の優劣は扱いません。

3社の査定書を並べて比べる

同じ内容を3社に伝えたうえで、次の表に沿って並べます。額の高さより、根拠の具体さを見ます。

3社の査定書を並べて比べる
見る項目 確かめること 空欄に書く
査定の種類 机上か訪問か。訪問なら、建物の内部と書類まで見たか
使った事例 件数、所在地、成約の時期、面積。実家と同じ市・同じ圏内か。半年以内か。成約事例でなく、地価調査などの地点を使っていないか
土地の査定額 事例の比べ方（接道、形状、方位）
建物の査定額 築年、傷み、リフォームの扱い。ゼロ評価か
実家の事情の反映 再建築不可、境界、名義、荷物の扱い。マニュアルの対象外なら、何を根拠にしたか
売出価格の案 査定額との差。想定する期間
書面の表記 鑑定評価書ではない旨の記載があるか
媒介契約の提案 種類、報酬額、有効期間、レインズ登録、報告の頻度

会社に聞く質問は、次の6つです。

  1. この額は、どの事例で出しましたか。成約日と所在地を教えてください。
  2. 何か月で買い手が付く価格として出した額ですか。
  3. 建物は、ゼロ評価ですか。傷みのどこを、どう見ましたか。
  4. 再建築不可や境界の問題がある場合、額はどう変わりますか。
  5. 売出価格は、いくらを提案しますか。値下げをするなら、どの時点ですか。
  6. 買取に切り替えた場合の価格と期間は、どうなりますか。

根拠を聞いて、具体的に答えられない会社は、並べた表の上で、判断の材料が減ります。

売主が自分で事例を調べる方法

国土交通省の「不動産情報ライブラリ」では、不動産取引価格の検索・ダウンロードと、地価公示・都道府県地価調査の検索ができます。国土交通省のページは、成約価格情報を「不動産情報ライブラリ」や「レインズ・マーケット・インフォメーション」で確認できると案内しています。センターのマニュアルが使う取引価格情報も、同じ不動産情報ライブラリが出どころです。取引価格情報は、取引した人へのアンケートで集め、個別の物件を特定できないよう加工した情報で、データには「取引の事情」が付くものがあります。センターのマニュアルは、事情の無いものを事例に表示しています。

実家のある市と町名の近くの事例を、先に見ておくと、会社が示した額の位置が分かります。取引価格の情報は、実際の取引の記録で、実家の売値を保証するものではありません。

媒介契約3種の違い

査定の次に、媒介契約を結びます。標準媒介契約約款（国土交通省告示。最終改正は令和6年4月1日）が定める、3種類の違いは次のとおりです。

媒介契約3種の違い
一般媒介 専任媒介 専属専任媒介
他の会社に重ねて依頼 できる できない できない
自分で見つけた相手と契約 できる できる できない
レインズへの登録 契約書で登録の有無を決める 契約の翌日から7日以内（休業日を除く） 契約の翌日から5日以内（休業日を除く）
業務の報告 約款に頻度の定めなし 2週間に1回以上 1週間に1回以上
有効期間 3か月以内 3か月以内 3か月以内

どの種類でも、媒介価額について意見を述べるときは根拠を示す義務があります。有効期間は更新できますが、約款では、更新は満了に際して売主から文書等で申し出る形です。報酬の上限は、新潟の空き家を買い取ってもらうにはにまとめています。

専任・専属専任で登録したあと、売主はレインズの売主専用画面で、取引の状況（公開中、書面による購入申込みあり、売主都合で一時停止中）を確認できます（国土交通省）。登録証明書に書かれたURL・ID・パスワードで見られます。

一括査定・地元・買取・空き家バンクの使い分け

一括査定サイトの利用者数や満足度を示す公的な統計は、確認できませんでした。国土交通省の確認したページには、一括査定サイトについての記載がありませんでした。どの入り口が優れているかを示す公的な根拠もありません。次の表は、公式に確認できた性質から整理した、当サイトの判断の目安です。

一括査定・地元・買取・空き家バンクの使い分け
入り口 性質 向く場面 注意
一括査定サイト 1回の入力で、複数の会社に査定を頼む仕組み（サイトの説明による） 最初に、複数の会社の机上査定で幅を知りたい。地元の会社をまだ知らない 個人情報の提供先、連絡の手段、対応エリア（新潟県内の会社が入っているか）を、申込みの前に確認する
地元の会社に直接 実家のある市町村に事務所のある会社 地域の事例が必要。訪問査定を頼みたい 1社だけでは比べられない。3社に同じ内容を伝えて比べる。会社の実績や得意分野は、公的な基準では比べられない
買取の相見積り 会社が自分で買う価格を出す 早く手放したい。傷みや荷物が多い 自宅を不動産業者に売った場合は、クーリング・オフができない
空き家バンク 市町村が空き家の情報を発信する仕組み 市場で決まらない。地域で探している人がいそう 実施の有無と条件は市町村による。長岡市は市が仲介しない

一括査定サイトを使うときに、申込みの前に読む項目は次のとおりです。

  • 査定を依頼できる会社の数と、新潟県内の会社が含まれるか。
  • 入力した個人情報が、どの会社に渡るか。
  • 連絡が来る手段（電話、メール）と、断る方法。
  • 実家の種類（戸建て、土地、空き家）に対応しているか。

査定の依頼と、媒介契約を結ぶことは別です。訪問査定を受けたあとに媒介契約を結ぶかどうかは、条件を比べてから決めます。国民生活センターは、不動産業者の勧誘が迷惑なら、きっぱり断ること、納得できないうちは契約しないこと、困ったら消費者ホットライン「188」に相談することを助言しています。

会社の免許は、国土交通省の「建設業者・宅建業者等企業情報検索システム」で、免許の有無、代表者名、所在地、免許行政庁を調べられます。処分の履歴は、国土交通省の「ネガティブ情報等検索サイト」で調べられますが、すべての都道府県の処分情報が網羅されているわけではありません。

地元の会社と買取の違いは、新潟の空き家を買い取ってもらうにはで説明しています。市町村の空き家バンクは、長岡市と上越市・新潟市の記事にあります。

査定を頼む前後の進め方（例）

次の日数は、当サイトが段取りを分けた例で、公的な目安ではありません。

査定を頼む前後の進め方（例）
時期 やること
査定の前 登記事項証明書と納税通知書を取る。事情（接道、荷物、傷み）を書き出す。家の写真を撮る
1週目 3社に机上査定を頼む。同じ内容を伝える
2週目 2〜3社に訪問査定を頼む。建物の中と書類まで見てもらう
査定のあと 表に沿って並べる。根拠を聞く。売出価格と媒介契約の案を比べる
契約の前 報酬額、有効期間、レインズ登録、報告の頻度を、契約書で確かめる

名義が故人のままなら、査定と並行して相続登記を進めます。相続登記は、相続を知った日から3年以内の義務です。売却の費用の見方は、相続した実家を売ったときの税金と、市別の売却の流れの記事（新潟市、長岡市）にあります。

相談窓口

新潟県のページ（2023年7月4日更新）と新潟市のページ（2026年8月7日更新）に載っている窓口です。最新の連絡先と受付時間は、各団体で確認してください。

相談窓口
相談したいこと 窓口 公式ページの記載
不動産の売買 新潟県宅地建物取引業協会（025-247-1177） 要予約。県のページでは、無料相談は第1木曜が上越会場、第2・第4木曜が新潟会場、第3木曜が長岡会場。新潟市のページでは、相談日は毎月第2・第4木曜
不動産の売買 全日本不動産協会 新潟県本部（025-385-7719） 平日9時から17時
土地・建物の評価 新潟県不動産鑑定士協会（025-225-2873） 平日9時から17時
空き家全般 新潟市 住環境政策課 空き家対策・活用推進室（025-226-2813）、長岡市 都市政策課 住宅政策担当（0258-39-2265） 市の窓口
勧誘・契約のトラブル 消費者ホットライン188 最寄りの消費生活センター等につながる

当サイトは、これらの会社や団体を紹介して、紹介料や報酬を受け取ることはありません。

査定のよくある質問

Q. 査定を頼むと、お金がかかりますか？

仲介（媒介）で、価額の意見の根拠を示すための査定の費用は、依頼者に請求できません（国土交通省の解釈・運用の考え方）。報酬が発生するのは、媒介によって売買の契約が成立したときです。

Q. 査定額と売れる価格は同じですか？

同じとは限りません。査定額は、会社の意見です。成約価格は、買主との間で決まります。2018年のセンターの手引きは、査定価格を、3か月程度で買い手が付くことを目安に算出するとしています。

Q. 何社に頼めばよいですか？

公的な基準は確認できませんでした。この記事では、同じ内容を3社に伝えて比べる方法を勧めます。会社を増やすより、各社の根拠を並べて比べるほうが、判断の材料になります。

Q. 高い査定額の会社に頼めばよいですか？

高さだけでは決められません。標準媒介契約約款は、媒介価額が地価や物価の変動などで不適当になったとき、会社が根拠を示して変更を助言すると定めています。高い額が後の値下げにつながるかどうかは、約款には書かれていません。額と根拠を、あわせて見てください。

Q. 名義が故人のままでも、査定は頼めますか？

頼めます。ただし、売買の登記の前に、相続登記が必要です。相続登記は、相続を知った日から3年以内の義務です。

Q. 机上査定の額は、信用できますか？

概算です。2018年のセンターの手引きは、入力が必須の項目だけで出る簡便な査定額を「最低額に近い査定価格」としています。各社の机上査定が同じ計算とは限りません。実家の売却を本格的に考えるなら、訪問査定の額で比べてください。

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出典

確認日はすべて2026年10月12日です。

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