よくある疑問
空き家の売却・解体・補助金の疑問（105問）
新潟の空き家を売る・貸す・壊すときの税金、補助金、空き家バンクの疑問に、公式の情報で答えます。
更新日: 2026-10-12
新潟の空き家は、売る・貸す・壊すのどれを選ぶ？
新潟の空き家は、立地・築年・冬の雪・相続人の合意の4点を見て、売る・貸す・壊すを比べて決めます。
先に確かめるのは、冬を越せるか、名義、相続人の合意の3つです。
貸すと3,000万円特別控除は使えず、解体補助は市ごとに条件が違います。
空き家を貸すと、3,000万円特別控除は使えなくなる？
相続空き家の3,000万円特別控除は、相続から売るまで貸付けや居住に使っていないことが要件のため、貸すと使えません。
貸す前に、控除を使って売った場合の手取りと、貸した場合の賃料収入を並べて比べます。
使えるかの最終判断は、税務署か税理士に確認します。
空き家を貸すとき、雪下ろしとリフォームは誰が負担する？
貸すと、使うのに必要な修繕は原則として貸す側の義務になります（民法606条）。雪下ろしの担い手を先に決め、改修の範囲は契約で合意します。
国土交通省は、DIY型賃貸借の契約書式例とガイドブックを公表しています。
借りる人の希望で改修でき、退去時に元に戻すかを先に決めます。
親が元気なうちに、実家の売却や解体を話しておくべき？
実家の名義が親なら売る契約は親本人が原則なので、元気なうちにどうしたいかを聞き、メモか書面に残します。
戻る可能性、残したい物、判断が難しくなったとき誰に任せるかも聞きます。
任意後見は、判断能力のあるうちに公正証書で契約して決める制度です。
親が施設にいて判断能力が下がったら、実家を売れる？
後見人が本人の居住用不動産を売るには家庭裁判所の許可が必要で、許可なく売ると無効です。施設入所中で住んでいない家も対象です。
売却のほか、抵当権の設定、賃貸、建物の取り壊しも許可の対象です。
判断能力が下がる前に、司法書士か弁護士に相談します。
親が住んでいた家を生前に売ると、3,000万円控除は使える？
親が所有者として住んでいた家は、住まなくなってから3年を経過する日の属する年の12月31日までに売れば、マイホームの3,000万円控除の対象になりえます。
老人ホーム入所後の売却の扱いは、国税庁No.3302・No.3314に記載がありません。※確認中: 施設入所後の自宅売却の取扱い。売る家の所在地を管轄する税務署
親子など特別の関係がある人への売却は対象外です。税務署か税理士に確認します。
空き家は古家付きのまま売るのと、解体して売るのでどちらがよい？
どちらが有利かを決める公的な基準はなく、解体費、解体後の固定資産税、売れやすさを並べて比べます。
住宅を解体すると、翌年から住宅用地特例が外れて土地の税額が上がります（長岡市）。建物分の課税はなくなるため、差し引きを市の資産税課で確認します。
小千谷市は、売却が難しいとき解体費を差し引いた金額で売る方法を案内しています。
空き家の買取と仲介は何が違う？
仲介（媒介）は不動産会社が売主と買主の間に立って売買の成立を目指す売り方で、買取は不動産会社自身が買主になる売り方です。
自宅を不動産業者に売った契約は、クーリング・オフができません。複数の会社で査定を取り、条件を書面で比べます。
一般・専任・専属専任の媒介契約は何が違う？
一般媒介は複数社に依頼でき、専任と専属専任は1社だけに依頼します。専任・専属専任の有効期間は3か月以内です。
レインズへの登録は、専任が契約から7日以内、専属専任が5日以内です（休業日は数えません）。
業務の報告は、専任が2週間に1回以上、専属専任が1週間に1回以上です。
800万円以下の空き家を売るときの仲介手数料は、上限いくら？
売買代金が800万円以下の宅地・建物は、令和6年7月1日から、不動産会社が依頼者の一方から受け取る仲介手数料を、原則の上限を超えて最大33万円（税込）まで認める特例があります。
原則の上限は、200万円以下の部分が5.5％、200万円超400万円以下が4.4％、400万円超が3.3％（いずれも税込）で、特例はこれを超えて受け取れる仕組みです。
特例の範囲内でも、媒介契約の前に不動産会社が報酬額を依頼者に説明し、合意することが必要です。契約書で金額を確認します。
空き家の査定の前に、どんな書類を用意する？
査定で求められる書類は会社ごとに違うため、依頼先に確認します。長岡市では、資産評価等証明書を1枚300円で取れます（物件数などで変わります）。
資産評価等証明書は、アオーレ長岡東棟1階の証明書発行窓口、各支所の地域振興・市民生活課、西サービスセンターで請求でき、本人確認書類が必要です。
名義が亡くなった方のままなら、先に相続登記を済ませます。
自宅を不動産会社に売る契約は、クーリング・オフできる？
国民生活センターは、自宅を不動産業者に売った契約はクーリング・オフができないと説明しています。
契約前に内容を理解し、その場で決めず家族や専門家に相談します。
困ったときは、消費者ホットライン188に相談できます。
再建築不可の空き家は売れる？
建築基準法上の道路に2メートル以上接していない敷地は建築物を建てられないと、新潟市は説明しています。まず市の建築担当課で、前の道が建築基準法上の道路かを確認します。
再建築不可であることは、相談の最初に会社へ伝えます。
売れるかどうかは会社と物件で異なり、公的な目安は確認できませんでした。複数の会社で見解を比べます。
家財を残したままの空き家は、売ったり空き家バンクに載せたりできる？
家財が残っていても登録できるかは所有者と利用希望者の意向しだいで、南魚沼市は家財のない物件のほうが利用希望者が出やすいと書いています。
解体する場合の家財は、所有者が先に片付けます。
片付けの補助は市町村ごとに違い、作業の前の申請が条件のことが多いです。
相続登記をしていない実家は、売ることができる？
名義が亡くなった方のままでは売買の登記ができないため、先に相続登記を済ませる必要があります。
相続登記は、取得を知った日から3年以内の申請が義務で、怠ると10万円以下の過料の対象です。
令和6年4月1日より前に相続した不動産も対象で、その場合の期限は令和9年3月31日までです。
登記の前に査定を受けられるかは、依頼先の会社に確認します。
兄弟で相続した共有名義の実家は、一人だけでは進められない？
共有名義の空き家は、空き家バンクの登録で共有者全員の同意を求める市があり、一人だけでは進めにくくなります。
村上市は共有名義人の委任状、胎内市は全員の同意書や委任状が必要と案内しています。
話し合いがつかないときは、家庭裁判所の遺産分割調停があります。
空き家の3,000万円特別控除は、いつまでに売れば使える？
相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までで、かつ令和9年12月31日までに売る必要があります。
令和9年12月31日までの譲渡という上限があるため、相続から3年の期限がそれより後になる場合でも、売るのは令和9年12月31日までです。
使うには確定申告と、市が交付する確認書が必要です。自分の期限は、税務署か税理士に確認します。
空き家の3,000万円控除の対象になる家は？
昭和56年5月31日以前に建築され、区分所有でなく、相続の直前に亡くなった方以外に住人がいなかった家屋が対象で、耐震基準に適合させるか取り壊して売ります。
売却代金は1億円以下で、令和6年1月1日以後の譲渡は相続人が3人以上なら控除は2,000万円までです。
老人ホーム入所の場合は、別の要件があります（国税庁No.3307）。個別の判断は税務署か税理士に確認します。
新潟市で、空き家売却の「確認書」はどこに申請する？
新潟市では、建築部 住環境政策課 空き家対策・活用推進室（025-226-2813）が窓口で、受付から交付まで2週間程度かかります。
売り方に合わせて、申請の手引きは3種類（1-1、1-2、1-3）あります。
書類に不備があると、そろった時点で受付になります。
長岡市で、空き家売却の「確認書」はどこに申請する？
長岡市では、都市整備部 都市政策課 住宅政策担当（0258-39-2265）に申請書を出し、交付は2週間程度で手数料は不要です。
様式は3種類で、耐震基準への適合、取り壊し、そのまま譲渡のどれかで使い分けます。
売買契約を結ぶ前に、市に聞いておくと安心です。
実家を売った利益には、税金が何％かかる？
売った年の1月1日で所有期間が5年を超える長期譲渡は、所得税15％と住民税5％がかかります。復興特別所得税は所得税額に対して別に加算されます。
課税対象は、売却額から取得費と譲渡費用を引いた譲渡所得です。復興特別所得税は基準所得税額の2.1％です。
取得費が不明か売却額の5％未満なら、売却額の5％を取得費にできます。個別の計算は税務署か税理士に確認します。
空き家を売るとき、低未利用土地の100万円控除は使える？
売却額が建物の対価を含めて500万円以下（一定の区域は800万円以下）などの要件を満たせば、令和10年12月31日までの売却で100万円を控除できます。
800万円以下になるのは、市街化区域、用途地域が定められた区域、所有者不明土地対策計画を作成した市町村の区域です。売った年の1月1日で所有期間が5年を超える必要もあります。
市のページと国税庁で期限の記載が違うときは、国税庁の記載で確認し、税務署に相談します。
空き家にしただけで、固定資産税は6倍になる？
なりません。住宅用地特例が外れるのは、市の勧告を受けたときか、家を解体して住宅がなくなったときです。
6倍は200㎡以下の部分の数字で、200㎡を超える部分は3倍です。
指導の段階では特例は外れません。実際の税額は負担調整措置などで変わります。
空き家を解体すると、固定資産税は上がる？
取り壊した家が住宅だったなら、建物分の固定資産税はなくなる一方、翌年から住宅用地特例が外れ、土地の税額が上がります。
固定資産税の賦課期日は毎年1月1日です（地方税法359条）。
差し引きの額は、市の資産税課で確認できます。
長岡市で家を壊したら、固定資産税はどうなる？
長岡市では、家屋を取り壊した翌年から建物分は課税されず、壊した家が住宅だった土地は住宅用地特例から外れます。
取り壊したら、資産税課か最寄りの支所に連絡します。
登記された建物は、法務局で滅失登記も必要です。
管理不全空家等と特定空家等はどう違う？
管理不全空家等は放置すると特定空家等に当たるおそれのある状態で、特定空家等は倒壊の危険など周辺に著しい悪影響がある状態です。
どちらも市町村の指導を受け、改善しないと勧告を受けることがあります。
勧告を受けると、敷地の住宅用地特例が外れます。
村上市で空き家を解体すると、増えた固定資産税は減免される？
村上市は、住宅の空家を令和6年10月1日から令和11年3月31日までに解体した場合、増えた土地の税額を3年度間減免します。
空家法に基づく特定空家などとして勧告を受けた空家は対象外です。
申請は解体した日から翌年の1月31日までに、税務課 資産税室か各支所の地域振興課 市民生活室へ出します。
新潟市で、空き家を解体する補助金は使える？
新潟市の空き家活用推進事業は解体費の3分の1・上限50万円ですが、令和8年度分は8月28日に受付を終えました。
対象は未接道地の跡地活用などで、老朽空き家向けの個人の解体補助は確認できませんでした。
交付決定前に着手した工事は対象外です。来年度の予定は市のページで確認します。
旧耐震（昭和56年5月31日以前）の木造戸建を全部取り壊す場合は、市の耐震の除却補助（費用の3分の1、上限50万円）があります。対象は、65歳以上のみが居住する住宅などか、世帯全員が住民税非課税の住宅で、耐震診断の結果などの条件があります。申込は令和8年11月13日までです。
空き家のままの実家が対象かは記載がありません。※確認中: 空き家で使えるか。新潟市 建築行政課 025-226-2837
長岡市に、個人が使える空き家の解体補助はある？
長岡市の公式ページで確認できるのは町内会など地域団体向けの補助で、個人の所有者が直接申請できる解体補助は確認できません。
地域団体向けは特定空家等の除却で、補助対象経費の4/5、上限160万円です。
※確認中: 長岡市の個人向け除却補助の有無。長岡市 都市政策課 住宅政策担当 0258-39-2265
上越市の空き家解体補助の金額と条件は？
上越市の除却費補助金は、除却費の2分の1・上限50万円で、契約や着手の前に申請する必要があります。
特定空き家等は低所得者層世帯が対象、空き家等は跡地を10年以上地域活性化に使うことが条件です。
市内に本社を置く事業者の施工も条件です。
十日町市の空き家除却補助は、今も受け付けている？
十日町市の令和8年度分（4月13日〜5月13日）は受付を終えました。次年度の受付時期は公式ページに記載がありません。
補助率は50％で、上限は居住誘導区域内30万円、区域外20万円です。申込が多いときは抽選です。
※確認中: 十日町市の次年度の受付時期。十日町市 都市計画課 025-755-5216
小千谷市で、空き家を解体するだけの補助はいくら？
小千谷市の移住建替支援事業補助金は、解体のみなら工事費の5分の1以内・上限50万円（市外事業者の施工は25万円）です。
受付は令和8年10月5日に始まっていて、着工前の申請が必須です。予算額に達すると終了します。
バンク登録からおおむね1年たった空き家などが対象です。
三条市の空き家解体補助は、一般の空き家も対象？
三条市の解体費補助金は、市が判定した特定空家等が対象で、補助対象経費の5分の4・上限50万円です。一般の空き家を対象とする記載はありません。
申請の前に事前調査の申込が必要で、予算に達した時点で締め切る先着順です。
制度の名称は「特定空家等及び管理不全空家等解体費補助金」ですが、管理不全空家等の対象条件と上限額はページに書かれていません。※確認中: 三条市の管理不全空家等の補助上限。三条市 環境課 生活安全・交通係 0256-34-5574
燕市の空き家の家財処分と解体の助成は、いつまで受け付ける？
燕市は、家財道具等処分費助成も特定空き家等の解体撤去費助成金も、令和8年4月1日から12月28日まで受け付けています。
家財処分は2分の1以内・上限10万円、解体は2分の1以内・上限30万円です。
どちらも、交付決定の前に着手した分は対象外です。
家財処分は、空き家になって1年未満の家の所有者や管理者が対象です。解体は、市内事業者が請け負う30万円以上（税抜）の工事が対象です。
阿賀野市の空き家解体支援は、いつまでに申し込む？
阿賀野市の令和8年度空き家解体支援事業は、事前調査の申込が2026年10月30日（当日消印有効）までです。
補助は経費の2分の1で、特定空き家・不良住宅は上限50万円、管理不全空き家は上限20万円です。
事前調査の結果通知のあと、交付申請は2026年11月30日（当日消印有効）までです。予算に達すると、期間中でも受付が終わります。
佐渡市の老朽危険廃屋の解体補助は、いくら？
佐渡市の老朽危険廃屋対策支援事業は、木造が2分の1以内・上限80万円、非木造が5分の4以内・上限400万円です。
特定空家か不良住宅と認められた空家が対象で、解体後に建て替えないことが条件です。補助額が15万円未満になる場合は交付されません。
令和8年度の相談受付は4月1日〜5月29日でした。期間終了後も予算状況や空家の状態に応じて対応するため、個別に問い合わせます。
新発田市や加茂市に、空き家の解体補助はある？
新発田市と加茂市の公式ページには、空き家の解体・除却費の補助制度の掲載がありません（2026年10月確認）。
制度がないという意味ではないため、新発田市は建築課、加茂市は建設課に確認します。
五泉市は、令和8年度の施政方針で特定空家の解体費用の助成制度を新たに創設すると表明しています。
空き家を解体してから、補助金を申請しても出る？
上越市・十日町市・小千谷市・糸魚川市などは、交付決定前や着工前の契約・着手を対象外にするため、解体してからの申請では出ません。
先に窓口で対象かどうかを確認します。
受付期間が短い制度や、予算に達すると終わる制度があります。
空き家の解体費が払えないときは、どうする？
小千谷市は、まず建物が売れるかを不動産事業者に相談し、難しければ解体費を差し引いた金額で売る方法を案内しています。
金融機関によっては、空き家の解体ローンがあります（小千谷市の案内）。
県内30市町村の公式ページで確認した範囲では、補助率は最大で5分の4（三条市など）で、解体費の全額が出る制度は見当たりません。
空き家の解体費用の相場は、いくら？
解体費の公的な目安は確認できません。複数の業者から見積書を取り、内訳で比べます。
国土交通省掲載の標準見積書（全解工連の案）では、共通仮設、直接仮設、直接解体、廃棄物処理、廃棄物運搬、諸経費、法定福利費などに分かれます。
見積書が「一式」だけのときは、内訳を出してもらいます。
この標準見積書は平成25年2月現在の案で、消費税は5％の書式です。現在の税率で見積書の総額を比べます。
空き家を解体したあとの建物滅失登記は、いつまでに必要？
建物を取り壊したら、滅失の日から1か月以内に建物滅失登記を申請します。正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象です。
申請するのは、表題部所有者または所有権の登記名義人です。取り壊した工事の請負人が作る建物滅失証明書を添えます（法務局の記載例）。
自分で難しいときは、土地家屋調査士に相談します。
相続した実家の土地を、国に引き取ってもらえる？
相続土地国庫帰属制度で申請できますが、建物がある土地は申請できないため、建物を取り壊してから申請します。
審査手数料は土地1筆につき14,000円で、不承認になっても返りません。負担金は基本20万円です。
申請先は、土地のある都道府県の法務局の本局で、支局・出張所では受け付けません。新潟県は新潟地方法務局の本局です。
買い手がつかない実家は、寄付や0円で手放せる？
新潟市は建物が付属する土地の寄附を受け付けておらず、国庫帰属制度も建物がある土地は申請できません。
建物を壊してから、国庫帰属を検討する方法があります。
長岡市の空き家バンクに登録できる家の条件は？
長岡市の空き家バンクに登録できるのは、個人所有で登記済みの一戸建てで、抵当権がなく、管理されていて居住できる家です。
売買の場合は、土地の地目が農地（田・畑）以外であることが条件です。
申込書と、土地・建物の登記簿謄本の写しを出します。
長岡市の空き家バンクは、市が売買を仲介してくれる？
長岡市の空き家バンクは、市が仲介をせず、交渉と契約は所有者と希望者が行います。市は不動産業者への依頼を勧めています。
市が行うのは、物件情報の公開と連絡先の交換の支援までです。
成約したら、登録抹消届出書を市に出します。
長岡市の空き家バンクの登録期間と登録料は？
長岡市の空き家バンクの登録期間は2年以内で、延長できます（実施要綱第5条）。登録料の定めは見当たりません。
市の実施要綱と登録案内のページのどちらにも、登録料の記載はありません。
不動産業者に仲介を頼むと、仲介手数料が別にかかるのが一般的です。
上越市の空き家バンクに登録する流れと、仲介手数料の負担は？
上越市は、空き家登録シートを出して無料相談会で確認を受け、登録されます。仲介手数料は所有者と利用希望者の両方に必要です。
上越市と協定を結んだ宅地建物取引業協会と全日本不動産協会が、相談と交渉・契約の仲介を行います。
無料相談会は毎月第2火曜・第3金曜・第4火曜の午後で、窓口は建築住宅課（025-520-5786）です。
上越市で、実家の片付けに使える補助金はある？
上越市の家財道具等処分費補助金は、費用が5万円以上のとき2分の1、上限10万円で、契約や作業の前に申請が必要です。
対象は、売却契約前の売主、契約の相手が県外からの移住（予定）者である売主、県外からの移住（予定）者で空き家を所有する方です。
市内に本社がある事業者への依頼が条件で、予算に達すると終了します。
新潟市に空き家バンクはある？西蒲区以外の相談先は？
新潟市で空き家バンクを実施しているのは西蒲区のみ（令和7年4月1日開始）です。他の区は不動産団体の窓口を案内しています。
相談先は、県宅建協会（025-247-1177）と全日本不動産協会新潟県本部（025-385-7719）です。
西蒲区は、西蒲区役所 地域総務課（0256-72-8129）が窓口です。
新発田市の空き家バンクで使える家財処分の補助は？
新発田市の家財道具処分支援事業補助金は、経費の3分の2・上限10万円で、予算の範囲内の先着順です。
空き家バンクに登録して家財を処分する所有者が対象で、売買契約の前の物件に限ります。
申請の期限は、経費の支払いが終わった日から1か月以内です。新発田市は、空き家バンクへの登録と不動産業者への登録を同時にできません。
村上市の空き家バンクに登録できないのは、どんな家？
村上市は、相続登記や抵当権の抹消が済んでいない家、すでに不動産業者に依頼している家は、空き家バンクに登録できません。
登記簿の種別が居宅でない建物や、小規模な修理で住めないと判断された家も登録できません。
登録の前に、登記簿で名義を確認します。
小千谷市の空き家バンクに登録できない物件は？
小千谷市は、営利目的、大規模な修繕が必要な老朽物件、違法建築、境界が不明な物件などを登録できないとしています。
未登記、移転登記が未了、抵当権付きの物件は、契約の締結までに整理すれば登録できます。
家財の処分補助は、バンクに2年以上登録する人が対象で、2分の1以内・上限20万円です。
南魚沼市の空き家バンクは、相続登記がまだでも登録できる？
南魚沼市の空き家バンクは、相続登記が済んでおらず所有権の登記を整理できていない物件を登録できません。
登録は無料で、登録期間は2年間、期間満了後も再登録できます。
書類代、調査費用、仲介手数料は別にかかります。
田んぼや畑がついた実家は、空き家バンクに載せられる？
市で扱いが分かれ、長岡市は売買の土地の地目が農地（田・畑）以外であることを条件にし、五泉市は農地を登録できないとしています。
南魚沼市は、田畑の売買は農地法の制限があるため空き家バンクで扱わないと書いています。
付属の小屋や倉庫は、空き家と一緒に売る付属施設として紹介されます（南魚沼市）。
新潟県内の空き家バンクは、どの市町村にもある？
どの市町村にもあるとは限りません。新潟県のページは、空き家バンクを一部実施していない市町村もあると明記しています。
県の担当課一覧に載るのは29市町村（新潟市は西蒲区のみ）で、粟島浦村は載っていません。
実家の市町村が実施しているかは、県のページの担当課一覧で確認できます。
遠方に住んでいて、空き家の管理を頼める先は？
新潟県は、管理や売買の相談を受ける「にいがた空き家管理活用サポーター」を登録し、エリア別の一覧を公開しています。
相談料が発生する場合があるため、事前に確認します。
新潟市は、見回りや除草の相談先としてシルバー人材センター（025-241-3541）を案内しています。
空き家の電気と水道は、止めてもよい？
長岡市水道局は、長期間留守にしてブレーカーを落とすなら、給湯器の凍結防止機能が働かなくなるため水抜きをするよう案内しています。
長期不在のときは、メーターボックス内の止水栓を閉め、1〜2か所の蛇口を開け、水が出なくなったら蛇口を閉めます（長岡市水道局）。
給湯器やトイレの水抜きは、取扱説明書で確認します。
高齢の親の家の雪下ろしに、助成は使える？
長岡市と上越市には高齢者世帯などへの除雪費助成がありますが、対象は所得や援助の条件を満たす世帯で、空き家への助成は公式ページに記載がありません。
長岡市は屋根の除雪が1回24,300円まで（令和8年度）、上越市は1世帯126,000円までです。
長岡市の令和8年度の申請期限は12月9日で、事前登録が必要です。上越市は民生委員・児童委員を経由して申請します。
実家を売るまでの間の固定資産税は、誰が払う？
固定資産税は毎年1月1日現在の所有者に課税され、年の途中で売買があっても変わりません。売ったあとの負担は契約で取り決めることが多いです（新潟市）。
所有者として登記されている人が1月1日より前に亡くなっているときは、その家を現に所有している人（相続人など）が納税義務者になります。
売る年の1月1日に自分が所有者かを確認し、売ったあとの税金の負担は、売買契約で決めます。
空き家を解体したあと、土地の固定資産税はいつから上がる？
取り壊した翌年から建物分の課税がなくなり、住宅だった土地は住宅用地特例から外れて税額が上がります（長岡市）。賦課期日は1月1日です。
判定は1月1日の状況なので、年内に壊し終えれば翌年1月1日は更地になり、翌年度分から土地の税額が上がります。
年明けに壊すなら、その年の1月1日は建物が残っているため、上がるのは翌々年度分からです（賦課期日の考え方から）。
空き家バンクに登録したまま、不動産会社にも頼める？
市で扱いが分かれ、新発田市は同時にできず、村上市は業者に依頼済みだと登録できず、長岡市は仲介業者が決まっていても登録できます。
五泉市は、民間の不動産会社にすでに登録している物件は、契約上バンクに登録できない場合があるとして、不動産会社への問い合わせを案内しています。
実家の市町村の扱いは、依頼する前に市の担当課に確認します。
糸魚川市と妙高市に、空き家の解体補助はある？
糸魚川市は危険空き家の解体費の2分の1・上限50万円、妙高市は市が認定した特定空き家等の解体費の2分の1・上限50万円を補助します。
糸魚川市は受付期間の記載がなく、年度の予算額に達し次第終了です。交付決定を受ける前に着手した工事は対象外です。
妙高市の受付は令和8年4月1日〜11月30日で、令和9年3月31日までに工事と支払いを終えるものが対象です。
今（2026年10月）申し込める空き家の解体補助は、どこにある？
2026年10月9日時点で期限が明記された解体補助は、阿賀野市が事前調査の申込10月30日、妙高市が11月30日、燕市が12月28日までです。
阿賀野市は予算に達すると期間中でも終了します。三条市と糸魚川市は受付期間の記載がなく、予算に達し次第の終了です。
小千谷市の移住建替支援事業は、令和8年10月5日に受付が始まり、予算額に達すると終了します。
期限は変わることがあるため、申込前に各市のページで確認します。
兄弟で共有している実家は、一人が反対したら壊せる？
共有物に変更を加えるには他の共有者の同意が必要です（民法251条1項）。反対する人がいると、解体のように建物を変える行為は進められません。
共有者の所在が分からないときは、裁判所が、その人以外の同意で変更できる旨の裁判をすることがあります（民法251条2項）。
相続した共有で話合いがつかないときは、家庭裁判所の遺産分割の調停・審判を利用できます。売却の進め方は司法書士か弁護士に相談します。
相続した空き家の3,000万円控除を使うとき、確定申告は必要？
必要です。国税庁は、相続した空き家の3,000万円控除を受けるには、一定の書類を添えて確定申告をすることが必要と案内しています。
添付する書類に、市が交付する被相続人居住用家屋等確認書や、売買契約書の写しなどがあります。
確認書の交付は、新潟市・長岡市とも受付から2週間程度かかります。申告の可否は、税務署か税理士に確認します。
古い空き家を売ったあと、雨漏りやシロアリを後から言われることはある？
買主は、売った家が契約の内容に合わなければ修補などを請求できます（民法562条）。雨漏りなど知っている不具合は、契約前に買主へ告げます。
責任を負わない特約をしても、売主が知りながら告げなかった事実の責任は免れません（民法572条）。
買主が不適合を知った時から1年以内に通知しないと、請求できなくなります（民法566条）。ただし、売主が引渡しの時に知っていた場合などは別です。
相続税を払った実家を売ると、譲渡の税金は軽くなる？
相続税の申告期限の翌日から3年を経過する日までに売ると、払った相続税の一部を取得費に加算でき、譲渡所得が少なくなる特例があります。
この特例を受けるには、一定の書類を添えて確定申告をすることが必要です。
売った財産ごとに計算します。適用の可否と金額は、税務署か税理士に確認します。
実家を解体する前に、アスベストの調査は必要？
必要です。環境省は、建築物の解体・改修では令和5年10月1日から、有資格者（建築物石綿含有建材調査者等）による事前調査を義務としています。
一定規模以上の工事は、調査の結果を都道府県などへ報告する必要があります。
調査や報告の費用がどこに含まれるかは、解体の見積書で確認します。
不動産会社を通さずに、隣人や知人に実家を直接売ることはできますか？
個人どうしで実家の売買契約を結ぶことはできます（民法555条）。ただし、重要事項の説明は宅建業者の義務なので、業者が入らない売買では、売主と買主が条件を自分で確かめ、契約書に残すことになります。
宅建業者が入る売買では、契約の成立までに、宅地建物取引士が重要事項を説明して書面を交付する決まりです（宅建業法35条）。
売った家が契約の内容に合わなかったとき、買主は、不適合を知った時から1年以内に通知すれば、補修や代金の減額などを求められます（民法566条）。知っている不具合は、契約前に買主へ伝えて契約書に書いておくのが、行き違いを防ぐ近道です（当サイトの整理）。
契約書の作り方に不安があるときは、新潟県宅建協会の不動産相談が使えます。新潟・長岡・上越で開かれ、事前の電話予約（025-247-1177）が必要です。
境界の杭（境界標）が見つからないとき、誰が入れ直しますか？費用は誰が持ちますか？
境界標は、土地の所有者が隣地の所有者と共同の費用で設けることができます（民法223条）。設置と保存の費用は隣り合う所有者が等しい割合で負担し、測量の費用だけは土地の広さに応じて分けます（民法224条）。
入れ直す位置は、現地の測量と、隣地の所有者との確認で決めるのが基本です（当サイトの整理）。
隣の所有者やその相続人を探せないときは、法務局の筆界特定制度を使える場合があり、まず管轄の法務局の筆界特定室へ相談します。手数料は固定資産税の評価額で決まり、測量などの費用が別に必要です。
県内の土地の境界の相談先には、新潟県土地家屋調査士会の境界紛争解決支援センターにいがた（025-378-5444）があります。新潟県弁護士会の法律相談にも「土地・境界」の区分があり、30分以内5,500円です。
隣の家が測量していて、「境界確認」の書類への署名を求められたら、署名してよいですか？
署名するかどうかは、図面と現地の境界標の位置を確かめ、納得してから決めます。分からないまま急いで署名しないことが大切です。
筆界（登記された土地の区画線）は、所有者どうしの合意では変えられません。一方、「境界」は所有権の範囲を指す意味でも使われ、その場合は筆界とは別の概念です（法務省）。
書類が何を確認するものか、図面のどの線に署名するのかは、測量した土地家屋調査士に説明を求めます（当サイトの整理）。署名の法的な影響の判断は、弁護士の領域です。
納得できないときの相談先は、境界紛争解決支援センターにいがた（025-378-5444）と、新潟県弁護士会の「土地・境界」の法律相談です。
売買契約のあとにキャンセルしたいとき、手付金や違約金はどうなりますか？
手付を交わした契約では、買主は手付を放棄し、売主は手付の倍額を現実に提供すれば、相手が履行に着手するまでは解除できます（民法557条）。違約金や解除の期限は、契約書の定めが出発点です。
まず契約書で、手付の額、解除できる期限、違約金の定めを確認します。相手がすでに履行に着手した後は、この手付による解除はできません。
何が着手にあたるかは事情で変わるので、迷うときは弁護士への確認が欠かせません。国民生活センターは、自宅を不動産業者に売却した契約はクーリング・オフができないと説明しています。
不安があるときは、消費者ホットライン188や、新潟県宅建協会の不動産相談（025-247-1177、予約制）に相談できます。
実家の売却を兄や姉に任せたまま、報告がなく1年たっても進みません。どうすればよいですか？
まず登記事項証明書で、実家の今の名義と登記の動きを確かめます。そのうえで、不動産会社に頼んでいるのか、どこまで進んだのかを、兄や姉にメールなど記録に残る形で聞くのが先です。
登記事項証明書は、誰でも請求できます（不動産登記法119条）。
不動産会社と専任媒介の契約をしている場合、会社は依頼者に、業務の処理状況を2週間に1回以上報告する決まりです。会社の探した相手以外とは契約できない旨の特約を含む契約（専属専任）では、1週間に1回以上です（宅建業法34条の2第9項）。報告を受けるのは契約した兄や姉なので、内容を共有してもらうよう頼みます。
話し合いで進まないときは、新潟県弁護士会の法律相談（原則30分以内5,500円、電話予約、代表番号は025-222-5533）があります。
兄が相続人に知らせずに実家の名義を変えて売ってしまったとき、何ができますか？
まず登記事項証明書で、実家の今の名義と、いつ誰に移ったかを確かめます。何ができるかは遺言書や遺産分割協議書の有無などで変わるため、早めに弁護士に相談します。
登記事項証明書は、誰でも請求できる書類です（不動産登記法119条）。不動産の1通の手数料は、窓口で600円、オンライン請求で郵送受取なら520円です。
法テラス新潟（0570-078328、平日9時から17時）に問い合わせられます。サポートダイヤルは0570-078374です。
手元に、親の遺言書、遺産分割協議書、兄から届いた連絡の記録があれば、そろえて相談に持っていきます（当サイトの整理）。
空き家を民泊として使うには、どんな許可や届出が必要ですか？
宿泊料を受けて泊める民泊は、旅館業法の許可を受けるか、住宅宿泊事業法の届出をして行います。届出による民泊は、泊める日数が年180日までです。
届出先は、住宅の所在地を管轄する都道府県知事等とされています。新潟市内は新潟市保健所環境衛生課（025-212-8266）、新潟市以外の県内は新潟県福祉保健部生活衛生課の営業・水道係（025-280-5208）が窓口です。
新潟市では、届出書と添付書類を民泊運用システムでインターネット上に提出し、窓口に持参する場合も、入力して印刷した届出書が必要です。事前に、保健所環境衛生課で施設基準の確認を受け、市役所の関係部署にも相談・確認するよう案内されています。
新潟県（新潟市を除く）には住宅宿泊事業の条例もあるため、届出の前に生活衛生課へ確認します。
実家の解体費用は、相続税や売却益の税金から差し引けますか？
土地を売るために建物を壊した費用は、売却益（譲渡所得）の計算で譲渡費用として差し引けます（国税庁 No.3255）。相続税の計算で差し引けるのは、亡くなった時点にあった債務（No.4126）と葬式費用（No.4129）で、解体費用の記載はありません。
譲渡費用に含まれるのは、仲介手数料、土地を売るために建物を取り壊した費用とその建物の損失額、売主負担の印紙税などです。固定資産税や修繕費など、資産の維持や管理のための費用は含まれません。
解体費用の扱いは、売る時期や特例の使い方で変わることがあります（当サイトの整理）。申告の前に、税務署か新潟県税理士会の税の相談で確かめるのが確実です。新潟支部は予約制で、025-225-2203です。
「どんな実家でも一律の金額で引き取る」という民間の業者は、信用してよいですか？
お金を先に請求される話は、きっぱり断り、契約の前に家族や周りの人に相談します。国民生活センターは、土地を売るためと言って、測量費・広告費・手数料などの名目で金銭を払わせる手口に注意を呼びかけています。
相談例では、仲介業者が媒介手数料20万円の先払いを求め、払った後に連絡が取れなくなったとのことです。原野商法の二次被害と呼ばれる手口で、少しでも不審に感じたら断るよう案内されています。
相談先は、市町村の消費生活センターと、全国共通の消費者ホットライン188です。
公的な手放し方としては、相続土地国庫帰属制度があります。新潟地方法務局の承認申請の標準処理期間は8か月で、申請内容や降雪などで超えることもあり、同局のページに相談の予約の案内があります。
実家の固定資産税を誰も払わなかったら、どうなりますか？
固定資産税は、納期限を過ぎると滞納になり、延滞金が加算されます。督促や催告のあとも納めないと、財産の差押えなどの滞納処分に進むことがあります（新潟市）。
新潟市の令和8年度の固定資産税は4期払いで、納期限は4月30日、7月31日、12月28日、翌年3月1日です。延滞金は、令和8年の割合で、納期限の翌日から1か月間は年2.8%、1か月を過ぎると年9.1%とされています。
滞納の窓口は、財務部納税課の納税グループ（025-226-2301）です。
納めるのが難しいときは、申請により納税の猶予が認められることがあり、期間は原則1年以内で、延滞金の全部または一部の免除と差押えの猶予があります（納税課 025-226-2305、2310）。ほかの市町村は、各市町村の税務課のページが確認先です。
隣地との間に水路や里道があるとき、境界の確認や売却はどうなりますか？
新潟市では、里道（赤道）や水路などの市の法定外公共物について、境界立会い、用途廃止、払下げの手続きを案内しています。境界立会いと用途廃止の窓口は対象地を管轄する区役所の建設課で、払下げ（売払い）は財務部財産活用課（025-226-2382）です。
払下げの対象は、すでに機能を失った里道や水路、または機能を廃止できるものです。
用途廃止のあとは、申請者が測量業者に直接頼んで測量し、境界を確認して、売払いの申請と契約に進みます。測量費と、表題登記・保存登記の費用は申請者の負担です。
長岡市では、公共施設との境界は各公共施設の管理者に確認します。ほかの市町村は、各市町村のページが確認先です。
市街化調整区域の実家を、隣の人から「買いたい」と言われたとき、売る前に何を確認しますか？
買う人が何に使うかを確かめ、建物を建てる、または使い方を変える場合は、売る前に土地を所管する区役所の建設課に相談します（新潟市）。
新潟市の市街化調整区域では、農業・漁業・林業の用に供する建物と、公益上必要な建物のほかは、原則として許可がないと建てられません。プレハブやコンテナハウスなどの簡易な建物も同じ扱いです。
既存の建物の用途を変える場合や、分家住宅など許可を得て建てた住宅で使用者が変わる場合にも、許可が必要です。実家が許可を得て建てた住宅かどうかを、売る前に確かめます。
ほかの市町村は、各市町村の都市計画や建築の担当課のページで確認します。
売買契約から2か月たっても、残りの代金が支払われないときはどうすればよいですか？
まず契約書で、支払期日と、遅れたときの定め（遅延損害金や解除など）を確認します。民法は、相当の期間を定めて支払いを催告し、その期間内に払われなければ、契約を解除できるとしています（541条）。
ただし、期間が過ぎた時点の不履行が、契約や取引上の社会通念に照らして軽微なときは、解除できない決まりです（民法541条ただし書）。
解除するのか、待つのか、請求するのかは、契約の内容や、引渡しと登記の状況、これまでの経過で変わります。個別の判断は、弁護士の領域です。
相談先は、法テラス新潟（0570-078328）と、新潟県弁護士会（025-222-5533、30分以内5,500円）です。契約書、領収書、やり取りの記録は、手元にそろえておきます。
新潟市で、空き家を買う人が使える購入・リフォームの補助金は、どう申請しますか？
新潟市の空き家活用推進事業で、空き家の購入費やリフォーム費の一部が補助されますが、令和8年度分は8月28日に予算の上限に達して受付を終えています。申請は住環境政策課へ先着順で、交付決定前に始めた購入やリフォーム工事は対象外です。
令和8年度の補助は、県外からの移住定住者の購入・リフォームが各2分の1・上限100万円（併用で合計200万円）です。住替えは、子育て世帯が購入2分の1・上限100万円とリフォーム2分の1・上限25万円、一般世帯の購入が3分の1・上限30万円です。
移住定住と住替えのタイプでは、売買契約が交付決定前でも、交付決定後に代金の支払いと所有権移転登記を済ませれば対象になります。売る側が「買い手が使える補助がある」と伝えるなら、年度と受付状況の確認が先です。
問い合わせは住環境政策課 空き家対策・活用推進室（025-226-2813）で、ほかの市町村は各市町村の空き家バンクと補助のページが確認先です。
借地に建っている実家は、解体や売却のとき地主の許可が必要ですか？
借地権が賃借権の場合、借地に建つ家を売って借地権を買主に移すには、地主（貸主）の承諾が必要です（民法612条）。承諾が出ないときは、裁判所に承諾に代わる許可を申し立てる制度（借地非訟）があります（借地借家法19条）。
裁判所は、地主に不利となるおそれがないのに承諾しない場合に、借地権者の申立てで、承諾に代わる許可を出せます。なお、許可に財産上の給付を結び付けることもできる仕組みです。
地主には、裁判所が定めた価格で、建物と賃借権を優先して買い取る権利（介入権）もあります。
解体するときは、借地契約書に建物の取壊しや土地の返還の定めがないかを確かめ、先に地主へ相談します（当サイトの整理）。契約書の読み方は、弁護士への相談が確実です。
親の住宅ローンが残っている実家を相続したら、ローンはどうなりますか？
ローンが団体信用生命保険で返済されるかどうかは、加入の有無が分かれ目です。住宅金融支援機構の融資の場合、加入していれば保険金で債務が全額返済され、加入していなければ相続した人が債務を引き継ぎます。
相続人は、相続開始の時から、被相続人の財産に属した一切の権利義務を引き継ぐ決まりです（民法896条）。
住宅金融支援機構の融資で団信に加入していた場合は、借りた金融機関に速やかに連絡し、医師の死亡診断書を提出します。加入していなかった場合の手続きは、金融機関の「相続届」に、法定相続人全員が分かる戸籍謄本や遺産分割協議書などを添える形です。
借入先が民間の金融機関のときは、この案内の対象外です。団信の有無や手続きは契約によって違うため、借りた金融機関に確認します。相続放棄を考える場合の期限は、自分に相続があったと知った時から3か月です（民法915条）。
空き家の解体補助金を、業者が依頼主に知らせずに申請してしまうことはありますか？
申請の決まりは市町村ごとに違い、一律には言えません。上越市の補助では、申請するのは所有者またはその法定相続人等で、代理で申請するときは委任状と身分証明書の写しが必要とされています。
上越市の交付申請の書類には、補助金交付申請書、市税課税及び納税状況調査同意書、委任状（代理申請の場合）などがあります。業者が単独で申請できるかは、市のページに明記されていません。
上越市は、施工業者との契約や除却工事の前に申請する必要があり、申請前に契約・着手すると対象外です。長岡市の空き家対策総合支援事業補助金は、特定空家等の除却が対象で、補助対象者は町内会などの地域団体であり、団体が空き家を所有していない場合は所有者全員の同意が必要です。
業者に頼む前に、補助の有無、申請する人、申請の時期を、市の窓口で確かめます（当サイトの整理）。
兄弟で固定資産税を折半して払ったとき、確定申告で控除できますか？
国税庁の所得控除の一覧に、固定資産税はありません。実家を売るときの譲渡所得の計算でも、固定資産税は譲渡費用に入らない扱いです。
所得控除には、雑損控除、医療費控除、社会保険料控除などが並びますが、固定資産税は含まれません（国税庁 No.1100）。
譲渡費用になるのは、仲介手数料や、売るために建物を壊した費用などです。修繕費や固定資産税など、資産の維持や管理のための費用は含まれません（No.3255）。
家を貸して収入がある場合など、事情で扱いが変わることがあります。確認先は、税務署か、新潟県税理士会の税の相談です（新潟支部は予約制で、025-225-2203）。
実家が市街化調整区域にあると、売却できますか？
売れるかどうかは、買い手がその土地に家を建てたり使ったりできるかで左右されます（当サイトの整理）。市街化調整区域は市街化を抑える区域で、建築などに原則として市の許可が必要です。
新潟市は、農業・漁業・林業用や公益上必要な建築物以外は、許可を受けなければ原則として建てられないと説明し、長岡市も、既存建築物の用途変更を含む建築に市長の許可が必要で、原則として建築できない区域だと案内しています。
分家住宅などの許可を得て建てられた住宅は、使用者が変わる場合にも新潟市の許可が必要です。
売る前に、実家の土地がどの扱いに当たるかを市に確認します（新潟市は区役所の建設課、長岡市は建築・開発審査課 0258-39-2226）。
買い手が見つかりやすいかを示す公的な目安は確認できなかったため、複数の不動産会社の見解を比べます。
実家を売る前に、隣の土地との境界を決める確定測量は必ず必要ですか？費用はどれくらいですか？
法務省は、土地の取引では測量したうえで、地積更正や分筆の登記をすることが多いと説明しています。必ず測量が必要と定めた記載は、今回確認した法務省の資料では見つかりませんでした。
境界が分からないときの相談先として、新潟市の空き家に関する相談窓口一覧に、新潟県土地家屋調査士会（025-378-5005、要予約）が載っています。
費用は土地の状況で変わり、公的な相場は確認できませんでした。見積りで確かめます。
隣地の協力が得られないときは、法務局の筆界特定制度があり、手続中の測量費用は申請人の負担です。
買い手や不動産会社が境界の確認をどこまで求めるかは取引ごとに違うため、売りに出す前に会社へ聞いておきます。
農地や山林が売れないとき、どうすればよいですか？
農地は、農業委員会の許可を受けて売る・貸すか、農地バンクに貸す方法があります。手放したいときは、要件を満たせば、農地も森林も相続土地国庫帰属制度の申請の対象です。
農林水産省は、農地を貸す・売るときは原則として農業委員会の許可が必要で、農地バンク（農地中間管理機構）に貸せば、自分で借り手を探さずに貸せると案内しています。
長岡市には、農地バンクを通す売買もあり、対象は農用地区域内の農地で合計1,000平方メートル以上など、買う人にも認定農業者で経営面積1万平方メートル以上などの要件があります（長岡市農業委員会事務局 0258-39-2243）。
国庫帰属は、建物がある土地や担保権のある土地などは申請できません。
審査手数料は1筆14,000円で、負担金は、田・畑は面積にかかわらず20万円が原則、市街化区域・用途地域・農用地区域内などの農地と森林は面積に応じた算定です。
相続した農地は、農業委員会への届出も必要です。
売り出して数か月たっても問い合わせがないとき、値下げ以外に何ができますか？
値下げ以外では、不動産会社の報告を確かめ、媒介契約の期間が終わるときに契約を見直し、売れない原因を直すことから始めます。
国土交通省の標準専任媒介契約約款は、専任媒介契約の会社に、依頼者への業務の処理状況の報告と、指定流通機構（レインズ）への登録を義務づけ、報告の頻度は、2週間に1回以上の範囲内で契約書に記載する形です。
有効期間は3か月を超えない範囲で定め、更新は依頼者と会社の合意に基づくため、期間の満了は会社や売り方を見直す機会です。
媒介価額が地価や物価の変動などで不適当になったときは、会社が根拠を示して変更を助言すると約款に定めがあります。
売りに出せない原因（名義、荷物、境界）と、売れない原因（価格、建物、土地の条件）は別で、前者は準備で直せます（当サイトの整理）。
不動産の売買の一般的な相談は、新潟市の相談窓口一覧に載る新潟県宅地建物取引業協会（025-247-1177、要予約）にもできます。
古い実家を、リフォームして自分が住む場合と売る場合は、どう比べて決めますか？
リフォームして住む場合の工事費と、売る場合の手取りを並べて比べます。相続した空き家に住んでから売ると、空き家の3,000万円特別控除は使えなくなります。
国税庁によると、この控除は、相続の時から譲渡の時まで、事業・貸付け・居住に使っていないことが要件です。ほかに、昭和56年5月31日以前の建築、売却代金1億円以下、相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までの売却などの要件もあります。
長岡市の耐震改修の補助は、昭和56年5月31日以前に建築された木造一戸建てで耐震診断の評点が1.0未満の住宅が対象で、耐震改修工事なら工事費の2分の1（上限140万円）を補助し、申込期限は令和8年10月30日です（工事の前に申込み、予算に達し次第締切）。
新潟市は「住まいに関する融資・助成」の一覧に、高齢者向け・障がい者向けの住宅リフォーム助成、健幸すまいリフォーム助成事業、空き家活用推進事業、耐震関連の補助を載せています。
住むか売るかは、売却額の査定と工事の見積りの両方がそろってからの比較になります（当サイトの整理）。
実家の土地がいくらくらいか、自分で調べられますか？
調べられます。国土交通省の不動産情報ライブラリで周辺の取引価格と地価公示・地価調査を、国税庁の路線価図で相続税などの評価の基準になる路線価を確認できます。
新潟県の地価調査は、毎年7月1日現在の基準地の価格を調べるもので、令和8年度は県内530地点の結果が9月に公表されました。
令和8年度の県内の住宅地は、平均で0.8%の下落で、新潟市は0.5%の上昇、長岡市は0.9%の下落と、市で差があります。
路線価は、相続・遺贈・贈与で取得した土地の評価に使う価格で、令和8年分が国税庁のサイトで公開されています。
これらは標準的な土地の価格や評価の基準で、実家が売れる価格そのものではないため、実際の額は複数の会社の査定で比べます（当サイトの整理）。
土地と建物の名義が別々の実家は、売却や解体の前に何を確かめますか？
土地と建物は別々に登記されるため、売却や解体の前に、両方の登記事項証明書で名義人と権利を確かめます。
法務省によると、登記記録は1筆の土地または1個の建物ごとに作られ、甲区に所有者、乙区に地上権などの所有権以外の権利が記録されます。
祖父の土地も親の建物も、名義人が亡くなったままなら相続登記が必要で、相続で取得したことを知った日から3年以内に申請する義務があり、正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象です。
土地と建物の名義人が違うとき、売却や解体で何が障害になるかは、土地を使う権利の内容や相続人で変わるため、個別の判断は司法書士や弁護士に相談します。
新潟市の相談窓口一覧には、新潟県弁護士会（025-222-5533、要予約）、法テラス新潟（050-3383-5420、要予約）、新潟県司法書士会（電話相談 025-240-7867）などが載っています。
解体業者の選び方と、見積書で確認すべき点は何ですか？
解体業者は、新潟県の解体工事業の登録か建設業許可を持っているかを確かめ、見積書は費用の内訳が分かれているものを選びます。
建設業許可を持たずに解体工事をする業者は、工事区域を管轄する都道府県知事の登録が必要で、請負金額が500万円以上の解体工事には建設業許可が必要です。
新潟県は、登録業者名簿を毎月更新し、PDFで公開しています。
国土交通省公開の全解工連の標準見積書（平成25年2月現在の案）は、共通仮設費、直接仮設費、直接解体費、廃棄物処理費、廃棄物運搬費、諸経費などに分かれ、内訳を見比べる目安です。
新潟県によると、床面積80平方メートル以上の解体工事は、分別解体等の計画の届出が着手7日前までに必要で、10平方メートルを超える除却は、着手前に建築物除却届が要ります。
解体の前には、アスベスト含有調査をするよう、新潟県が案内しています。
隣の家が境界の立ち会いや承諾を断ったとき、売却はどうなりますか？
立ち会いや承諾が得られないときは、法務局の筆界特定制度があります。申請は、土地の所有者として登記されている人などが行います。
筆界特定は、筆界特定登記官が外部の専門家の意見を踏まえて、現地の筆界の位置を特定する制度で、新たに境界を決めるものでも、所有権の範囲を決めるものでもありません。
申請があると公告され、筆界で接する隣地の所有者は関係人として通知を受け、関係人も意見や資料を出せます。
手数料は、申請人の土地と隣の土地の価額の合計が4,000万円なら8,000円で、手続中の測量費は申請人の負担です（概算額の予納がないと申請は却下されます）。
結果に納得できないときは、裁判で争う道があります。
売却への影響は、買い手や不動産会社が境界の確認をどう求めるかで変わり、公的な目安は確認できませんでした（新潟地方法務局の不動産登記の問い合わせは025-226-0951）。
市街化調整区域の実家を解体して更地にすると、建て直せなくなりますか？
新潟市の取扱いでは、既存の敷地内で自己の居住用などに同じ用途で建て替える場合は、許可が不要とされています。ただし、更地にした後の扱いは公開資料で確認できなかったため、解体の前に市へ確認します。
許可が不要になるのは、自己の居住用か業務用で、使用者自らが建築する場合です（新潟市、令和6年4月版）。
「既存の敷地」は、線引き前から建築物の敷地だった土地、線引き後に許可なく建築された建物の敷地、開発許可・建築許可を受けた建物の敷地のいずれかで、線引き前の宅地かどうかは、登記簿の登記年月日や建築確認通知書などで判断します。
線引き後に農家住宅など人的要件で許可不要として建てた建物は、使用者が変わると同一用途と扱われませんが、相続人などの一般承継人は除かれます。
窓口は、新潟市が区役所の建設課、長岡市が建築・開発審査課（0258-39-2226）です。上の取扱いは新潟市のもので、長岡市の建替えの扱いは確認できませんでした。
市街化調整区域の田や畑を、宅地に変えることはできますか？
農地を宅地に変えるには農地法4条・5条の許可が必要で、新潟市は、市街化調整区域内の農地はどちらも許可申請が必要と案内しています。場所によっては許可されません。
自分の農地を自分で転用するのが4条、他人の農地を買ったり借りたりして転用するのが5条です。
新潟県は農地を区分し、農用地区域内農地、10ha以上の一団の第1種農地、市街化調整区域内で特に良好な営農条件の甲種農地は、原則不許可としています。第2種農地は、既存宅地や第3種農地に立地できない場合に許可可能です。
申請先は、農地のある市町村の農業委員会で、新潟市、長岡市、見附市を含む29市町村が許可事務を行っています（令和6年4月現在）。
家を建てるには、農地の転用とは別に、市街化調整区域の開発許可や建築許可の確認が要るため、新潟市は区役所の建設課、長岡市は建築・開発審査課に相談します。
不動産会社の査定額が、会社によって数百万円も違うのはなぜですか？
査定額の差は、各社の根拠を聞いて比べることで確かめます。差が出る理由を示した公的な資料は確認できませんでしたが、国土交通省の標準媒介契約約款は、会社が価額の意見を述べるときは、根拠を示して説明すると定めています。
根拠は、比べた取引事例や、土地と建物の見方などです。金額の高さだけで会社を選ばないことが大切です（当サイトの整理）。
約款は、媒介価額が地価や物価の変動などで不適当になったとき、会社が根拠を示して変更を助言するとも定めています。
周辺の取引価格は、国土交通省の不動産情報ライブラリで自分でも確認できます。
不動産の売買の一般的な相談先は、新潟市の相談窓口一覧に載る新潟県宅地建物取引業協会（025-247-1177、要予約）が一例です。
空き家の売り時はいつですか？築年数や相場の動きを見て待つと損しますか？
「この時期が売り時」と示す公的な資料は、確認できませんでした。新潟県の令和8年度地価調査では、住宅地は新潟市が上昇、長岡市などは下落と、市で動きが分かれています。
県全体の住宅地は、平均で0.8%の下落で、29年連続の下落です。市ごとでは、新潟市が0.5%の上昇、長岡市が0.9%の下落、上越市が1.5%の下落、新発田市が0.9%の下落、三条市が1.2%の下落でした。
相続した空き家の3,000万円特別控除は、相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までの売却が要件で、昭和56年5月31日以前の建築なども求められます。
固定資産税は、毎年1月1日現在の所有者に課税されるため、待つ間も負担が続きます。
待つか売るかは、地価の動き、控除の期限、毎年の維持費を並べて決め、税の最終判断は、税務署か税理士への確認が必要です。
実家を売るときにかかる費用（仲介手数料・測量・解体など）の合計はどれくらいですか？
公的に上限や税額が決まっているのは仲介手数料と印紙税です。測量・解体・片付けは個別の見積りになるため、合計の相場は公的な資料では示せません。
仲介手数料の上限は、売買代金のうち200万円以下の部分が5%、200万円超400万円以下が4%、400万円超が3%で、これに消費税が加わり、1,000万円なら税込39.6万円が上限です。
代金が800万円以下の空き家等には特例があり、上限は税込33万円で、実際の額は媒介契約の前に会社と合意します。
売買契約書の印紙税は、契約金額が500万円超1,000万円以下なら、本則1万円が軽減されて5,000円です（令和9年3月31日までに作成する契約書）。
国税庁は、仲介手数料、印紙税、土地を売るための取壊し費用を、譲渡所得の計算で引ける譲渡費用に挙げています。
新潟での売買の相談は、新潟市の相談窓口一覧に載る新潟県宅地建物取引業協会（025-247-1177、要予約）などにできます。
実家を知人や親戚に貸すとき、賃貸契約書はどう作ればよいですか？
国土交通省が、定期賃貸住宅標準契約書のひな形を公開しています。使うことは法令で義務づけられていません。
定期賃貸住宅契約は、契約期間が満了すると更新されずに確定的に終了するため、将来売る予定があるときに考えやすい形ですが（当サイトの整理）、相続した家を一度貸すと、空き家の3,000万円特別控除は使えなくなります（国税庁）。
定期借家は、期間を定めて書面で契約し、貸す側は、契約書とは別の事前説明の書面を交付して説明します。宅建業者の重要事項説明では、代わりになりません。
新潟市の相談窓口一覧には、相談内容に「不動産の売買、賃貸」とある不動産団体の窓口が載っています。
実家の解体費用は、相続放棄した人や、家を出た子にも請求されますか？
相続放棄をした人は、その相続に関しては、初めから相続人にならなかったものとみなされます（民法939条）。放棄していない相続人は実家を共有しますが、解体費をだれがどう負担するかは、公的な資料では確認できませんでした。
放棄の時に実家を現に占有していた人は、相続人などに引き渡すまで、自己の財産と同じ注意で保存する義務があります（民法940条）が、この義務が解体費の負担まで含むかは、公的な資料では確認できませんでした。
放棄していない子は、相続人が数人のとき、実家を含む相続財産を共有します（民法898条）。民法253条1項は、各共有者が持分に応じて管理の費用などを負担すると定めますが、解体費がこれに当たるかは確認できませんでした。
共有物に変更を加えるには、他の共有者の同意が必要です（民法251条1項）。
個別の判断は、弁護士や司法書士に相談し、新潟市の相談窓口一覧には、法テラス新潟（050-3383-5420、要予約）が載っています。
地震で傾いた実家を解体するとき、罹災証明や公費解体は使えますか？
新潟市の公費解体は、令和6年能登半島地震で被災した家屋が対象で、解体・撤去の申請は令和6年12月27日で終わっています。今後の地震は、その時の市の案内で確認します。
罹災証明書は、市町村長が災害による住家の被害の程度を証明する書類で、申請窓口は被災した住家のある市町村、全壊から一部損壊までの6区分のいずれかが記載されます（内閣府）。
応急危険度判定で「危険」とされても、被害認定で必ず全壊になるとは限らず、2つは別の調査です。
新潟市の能登半島地震分は、自費で解体した人の費用償還の申請も、令和7年6月30日で終わっています。
新潟市は「被災者支援制度 利用の手引き」で約80項目の支援を案内しており、今後の災害で実家が傾いたときは、解体の前に市の窓口で対象と期限を確認します。
実家が空き家のときに罹災証明書の対象になるかは、公開資料で確認できませんでした。
相続した土地のうち、一部の土地だけを相続土地国庫帰属制度に申請できますか？
国庫帰属の審査手数料は土地1筆ごとで、隣り合う土地のうち1筆だけを先に申請することもできます。
1つの土地の一部だけを国に引き渡したいときは、土地を分筆する方法があり、法務省のQ&Aは、墓地を除きたい場合に、分筆して墓地以外の部分を申請する例を挙げています。
審査手数料は1筆14,000円で、複数筆をまとめても軽減はなく、不承認や却下になっても返りません。負担金は別に必要です。
建物がある土地は、登記がなくても現に建物があれば却下されるため壊してから申請し、共有の土地は、共有者全員で申請する必要があります。
新潟県の土地は、新潟地方法務局（本局）が申請先で、支局・出張所では受け付けません。
県外に住んでいますが、新潟の実家の固定資産税の通知や管理はどうなりますか？
納税通知書は納税義務者あてに届きます。長岡市は、市外に住む人が市内の親族を納税管理人に立て、通知をそちらに送ってもらう手続きを案内しています。
固定資産税は、毎年1月1日現在に市内の土地・家屋を持つ人にかかります（新潟市）。長岡市は、所有者が1月1日より前に亡くなっているときは、相続人の代表者に通知書を送るとしています。
長岡市の納税管理人は、納税管理人申告書で届け出ます。窓口は資産税課（0258-39-2213）です。※確認中: 新潟市の納税管理人の手続き。新潟市 資産税課管理担当 025-226-2266
遠くて管理が難しいときは、長岡市にふるさと納税を通じた空き家・空き地の見守りサービス（長岡市シルバー人材センター）があります。ほかの市町村は、各市町村のページで確認します。