新潟の実家じまいは、何から始める？ 南魚沼の不動産のプロが自分の実家で知ったこと｜旭ドリーム 上村和規さん
新潟の実家じまいは何から始める？ 南魚沼市の旭ドリーム・上村和規さんに、自分の実家の片付けでつまずいたこと、相続で見つかった抵当権、相談に多い家の問題、売り出す前にやること・やらなくていいことを伺いました。
更新日: 2026-10-27
結論：新潟の実家じまいで最初にやるのは、「売るか・残すか」を決めることではなく、家と土地の今の状態を書き出すことです。南魚沼市で空き家の売買とリフォームを手がける上村和規さんは、3シーズン目に入った自分の実家の片付けのなかで、50年以上前のローンの抵当権や、権利関係の分からない田んぼに行き当たりました。相談に来るご家族の家でも、境界がはっきりしない、敷地に公共の水路が通っている、といった問題が、動き出してから見つかります。上村さんが繰り返し伝えるのは、時間とお金に余裕を持つことと、早めに相談して問題点を洗い出すことです。
この記事は、2026年10月27日に長岡市で行った対面インタビューと、事前にいただいた書面の回答をもとにまとめました。上村さんの言葉は、意味を変えない範囲で読みやすく整えています。お話に出てくる相談の例は、相談者のお名前や物件の場所を伏せています。新潟の実家じまいの手順を先に全体で見たい方は、新潟の実家じまいの進め方をご覧ください。
この記事で分かること
- 不動産のプロが、自分の実家の片付けでつまずいたこと
- 「生きているうちに聞いておけばよかった」と思ったこと
- 相談に来るご家族の家で、あとから見つかりやすい問題
- 「田舎の家は売れない」「壊してから売る方がいい」は本当か
- 最初の1か月でやること、売り出す前にやること・やらなくていいこと
- 空き家のまま置いておくと起きやすいトラブル（老朽化・雪・獣害・草）
- 家族・親戚・ご近所と、あらかじめ決めておくこと
お話を伺った人
上村 和規（かみむら かずのり）さん 旭ドリーム株式会社 代表取締役
- 南魚沼市生まれ。新築住宅の仕事から始め、ここ15年ほどはリフォームに携わる。仕事で上越・三条・新潟など県内各地を回ってきた
- 母を亡くし、父が一人になったのをきっかけに南魚沼へ戻った。戻ってから父を看取り、いまも自分の実家を片付けている
- 2024年8月に旭ドリーム株式会社を設立。宅地建物取引業の免許と建設業の許可を持ち、空き家の仲介・買取再販と、リフォームを手がける
住宅の仕事を続けて、生まれた町に戻った
ーーーいま、旭ドリームではどんなお仕事をされていますか。
宅地建物取引業の免許と、建設業の許可を持っています。ご相談は多岐にわたりますが、リフォームからのお問い合わせが多いです。手すりを付けてほしいといったご依頼から、雪害による雨どいの修理まで、さまざまです。
実際に工事の打ち合わせをさせていただくと、「本当は台所も新しい物に交換したいし、壁紙もだいぶ汚れたので張り替えたい。でも子どもたちは皆関東に行って、この家を継ぐ者もいないので、がまんしている。どうしたらよいのか」というご相談が、いちばん多いです。
そうしたご相談から、空き家の売買もお手伝いするようになりました。不要になってしまった家を、いま必要とされている方へつなぐ仲介と、家を買い取ってリフォーム・リノベーションをして、新しいご家族に住んでいただく買取再販をしています。
ーーーもともとは、ずっと不動産のお仕事をされていたのですか。
どちらかというと住宅です。新築の住宅が主で、ここ15年ほどはリフォームに携わってきました。不動産は住宅に関連するものにしか携わってこなかったので、大きな工場などは得意ではありません。
ーーー南魚沼に戻られたのは、どんなきっかけでしたか。
生まれ育ったのはこの南魚沼ですが、住宅関係の仕事で、数十年、別の場所で暮らしていました。仕事の関係で、上越、三条、新潟と各地に行きましたので、県内は割とくまなく回っています。
いずれは帰ろうと思っていたところ、母が他界しました。一人になった父は、食事もきちんととらないような状況でしたので、このままではいけないと思い、南魚沼に戻ることにしました。
周りを見渡せば、近所の家も高齢者の一人暮らしの家が多数あります。戸数は今のところ微減ですが、10年たったら、20年たったら、かなり減ることが容易に想像できます。お米の産地で日本一との呼び声も高いこの魚沼の地でも、農業従事者は激減しています。このまま、数千万円かけたすばらしい住宅が、ただのごみになってしまうのは忍びなく、新しい人につなぐお手伝いができないかと考えました。
自分の実家で、プロでもつまずいたこと
ーーー実家に戻られてから、いちばん大変だったことは何ですか。
物の後片付けです。物が大量にあり、どこに処分すればよいのか。衣類は？ 布団は？ 座布団は？ お茶碗は？ 違う自治体に住んでいたため、専門の業者さんも分からず、そのままになっている物もたくさんあります。
私の親の世代は、物がいちばん少なかった時代に子ども時代を過ごしていますので、あらゆる物を取ってありました。それを一つずつ選り分けるのが、たいへん難しかったです。
また、ごみの処理の仕方は市町村によって異なります。衣類は燃えるごみで出せたのですが、一緒に座布団を持ち込んだところ、「これは違います」と注意を受けて、持ち帰ったこともありました。処理場には直接持ち込めますので、乗用車とトラックで、これまでに20〜30回は通っていると思います。
南魚沼市のごみの出し方と、持ち込み先は、次の記事にまとめています。
ーーー残す物と捨てる物は、どう分けましたか。
メモを作り、「捨てる」ことを心がけました。思い出に引っ張られると、手が止まってしまいますので。なるべく割り切って、「これだけは」という物だけをひとまず残すようにしました。
困ったのは写真です。父が老後の趣味で写真を撮っていたため、非常にたくさん残っていました。手元に置いておく必要はないのですが、どうしても捨てられません。いまは一か所にまとめて保管しています。
ーーー片付けは、いまも続いているのですか。
5か年計画で進めていて、いま3シーズン目です。手を付けていない場所はなくなりましたので、第二段階に入ったところです。残っているのは、どこに処分すればよいのか分からなかった物です。
瀬戸物の茶碗やガラスのコップは、高価な物以外はごみとして出すしかないと思っていました。まだ使える物をごみにするのは、精神的にもつらかったのですが、最近になって、南魚沼市には引き取ってくれる仕組みがあると知り、いまは半分ほどをそちらに出せています。
編集部注：南魚沼市の「不用食器の回収」では、陶磁器やガラスの食器を無料で回収し、中古食器として再利用しています。持ち込み先は、市の不燃ごみ処理施設か大和庁舎です（2026年10月27日に市のページで確認）。対象にならない物もあるので、出す前に市のページを見てください。
また、30〜40年ほど前には、屋根の勾配が急な家で、屋根裏を物置にする造りがはやりました。そこに上げてある物は、業者さんにお願いしないと下ろせません。
ーーーご自身で片付けてみて、感じていることはありますか。
片付けは、体力も必要ですが、精神的にもかなり疲労します。自分が元気なときでないと、手を付けられません。なるべく、思い出という要素が絡まない他人が片付けた方が、作業がはかどると感じています。ある程度は、業者さんにお願いして進める方がよいのかもしれません。
ーーー「生きているうちに聞いておけばよかった」と思ったことはありますか。
二つあります。一つは、数十年前に終わっているはずの住宅ローンの抵当権がついていたことです。昭和45年ごろに家を新築したとき、銀行から借り入れたものだと思います。50年以上たっていますので、とうに返し終わっているはずでした。ところが、抵当権の登記が残っていたのです。売ろうとするときには、まずそれを抹消しなければなりません。
もう一つは田んぼです。田があるのですが、とても広い田（10万㎡）の一部になっています。その地権者の一人として相続しましたが、現在は一人の方が耕作をしてくださっているので問題は無いのですが、その方が耕作をやめられた後のことは、その権利関係や業務委託契約などがあるのか、現在も不明です。
相続登記や農地のことは、次の記事にあります。
相談に来るご家族に多いこと
ーーー相談に来るご家族に、「よくあるパターン」はありますか。
よくあるパターンかどうかは分かりませんが、新潟の家に祖父母がずっと暮らしていて、それをお父さまかお母さまが相続された。その親御さんも亡くなり、新潟の家に住んだことのない30代の方が相続された、というケースです。祖父母から直接相続された方もいらっしゃいます。子どものころに数年に一度訪れた程度ですので、実情がまったく分からないまま相続された、という方が多いです。
多いのは、分譲地に建っている家とは違って、宅地が広く、境界杭もなく、境界がはっきり分からないケースです。また、農地や雑種地が含まれているため、農地法の許可が必要になることもあります。こうした問題が、ご相談を受けてから見つかる場合があります。解決できても、費用負担の問題があります。
そのほかには、ご両親だけが新潟に住んでいて、相続された方は遠方の関東圏にお住まい、というケースです。地域のごみ出しのルールや場所も分からず、そのまま放置されていることがあります。
ーーー実際にあった例を教えてください。
一つは、家を建ててから30年もたっているにもかかわらず、敷地の真ん中に水路が通っていた例です。水路は公共のもので、国や市が持っています。売買するには払い下げを受ける必要があるため、市役所にお願いして測量をやり直し、水路として使われていない部分を払い下げていただきました。1年近くかかりました。
もう一つは、家を建てたいというご相談で調べたところ、ふだん使っている道が、建築基準法による道路ではなかった例です。車も通れる道ですから、ご本人は道路ではないとはご存じありません。道路に接していない土地に建てるには、非常に難しい許可を得る必要があります。そうなると土地の価値も下がり、たとえば同じ地域に600万円の取引の例があっても、600万円どころか半分にも届かない、ということがあります。
相談を受けて進めている途中にも、新たな問題が分かる場合があります。余裕を持ったスケジュールと、ある程度の金銭的な余裕が必要だと感じています。
編集部注（用語）：「抵当権」は、お金を借りるときに、返せなくなった場合に備えて家や土地に付ける権利です。返し終わっても登記が残ることがあり、売る前に抹消の手続きが要ります。「払い下げ」は、国や市が持つ土地を民間に売り渡してもらうことです。「雑種地」は、登記の上で宅地・田・畑などのどれにも当たらない土地です。
編集部注（道路）：建築基準法では、建物の敷地は原則として、幅4m以上の道路に2m以上接していなければなりません（第42条・第43条）。接していない土地に建てるには、特定行政庁の認定や許可が要ります。
よくある思い込みと、実際
ーーー「田舎の家は売れない」「古い家は壊してから売る方がいい」といった思い込みで、実際は違うものはありますか。
田舎の家については、近年はさまざまな要因から、Iターンや二拠点生活を希望されている方も増えてきています。売れるかどうかは、市場の反応を見てみてはいかがでしょうか。
更地にしてから売る方がいい、というのは、30年ほど前は、その方が売れる可能性が高かったと思います。しかし現在は、解体価格の上昇や新築価格の上昇によって、必ずしも当てはまらなくなってきました。
便利な場所でなくても、百人に一人、欲しいという方がいらっしゃれば売れます。必ず売れるとは申し上げられませんが、「一度は市場に出してみましょう」とお話ししています。
ーーー反対に、「意外とそうじゃない」と驚かれることはありますか。
物件によっては、「神奈川県に住んでいるが、明日行くのですぐに見せてほしい」といったご要望をいただくこともあります。中古住宅はWebだけでは分からないところがありますので、私は内見をしていただいてからお申し込みを受ける方式にしています。相場より少し安く出した物件に、川崎や八王子の方からお申し込みがありました。
逆に時間がかかるのは、売り出してから、それまで分からなかった問題が見つかって費用がかかると分かり、その負担をどうするかが問題になる場合です。
売れるまでにかかる時間は、正直なところ分かりません。たった一人の購入希望者がいれば、売買契約は成立します。相場より少し高いので時間がかかるかと思っても、一人いれば成立します。逆に、相場より少し安いので早く売れるかと思っても、なかなか成約に結びつかない場合もあります。一喜一憂せず、淡々と進めることを心がけています。ただし、これは相場との差が少しの場合です。相場とかけ離れていれば、話は別です。
ーーー関東に住むご家族と、地元の感覚がいちばんずれるのは、どんなところですか。
関東の住宅地と新潟の住宅地では金銭感覚が違いますので、大きな期待を持たれる方もいらっしゃいますが、相場を把握していただき、現実と向き合っていただくことをお勧めいたします。
ーーー実家を売りたいというご相談には、どんな事情の方が多いですか。
売りたいという方でも、お金に困って売りたいという方は少ないのです。「新潟市の駅前にマンションを持っている」「埼玉県にマンションを買った」という方が多く、相続した実家を売らなければ生活が成り立たない、という方からのご相談はほとんどありません。そのため、実家がそのままになりがちです。私としては、使わないのであれば、なるべく早く次の方へお渡しいただきたいと思っています。
動き出すときの順番
ーーー実家をどうにかしようと決めたら、最初の1か月でやるべきことを、順番に教えてください。
まず、チェックリストを作成し、相続した（する予定の）家の現状を把握する必要があります。そのまま売れるとは限りません。境界ははっきりしているのか。家を建てるときに銀行さんなどから借りたお金の抵当権が、そのままになっていないか。何十年も住んでいたのに、敷地の中に水路や赤道（あかみち）と呼ばれる公有地が入っている場合もあります。現状を把握して、問題点を浮き彫りにすることが必要です。
売る以外に、民泊をしてみたいというご相談もあります。その場合も、地域の方の強い抵抗はないのか、役所の書類は何が要るのか、経費はどのくらいかかるのか。それらをきちんと調べたうえで方針を決めることが、何より大切だと思います。
編集部まとめ：上村さんのお話に出た確認点に、編集部が名義の確認を加え、見る書類や聞く先も補って表にしました。
| 確かめること | 見る書類・聞く先 | なぜ必要か |
|---|---|---|
| 家と土地の名義は誰か | 登記事項証明書（法務局） | 名義が亡くなった人のままでは売れない |
| 抵当権が残っていないか | 登記事項証明書の「乙区」 | 返し終わっていても、抹消しないと売れない |
| 境界ははっきりしているか | 境界杭、地積測量図、隣の家 | はっきりしないと測量が要る |
| 前の道は建築基準法の道路か | 市役所の建築の窓口 | 道路でないと建て替えに制限がかかる |
| 敷地に水路や赤道が入っていないか | 公図（法務局）、市役所 | 入っていると払い下げの手続きが要る |
| 農地が含まれていないか | 登記の地目、農業委員会 | 農地を売るには農地法の許可が要る |
| 田畑の権利関係や契約 | 親の書類、地域の方 | 上村さんの実家の田のように、権利関係や契約が分からないことがある |
ーーー売り出す前の片付け・解体・リフォームは、どこまでやるべきですか。
片付け、清掃は、できれば売り出し前に終わっていると、買主の方が受けるイメージがまるで違います。散らかったままの家と、清掃の行き届いた家では、商品として捉えると雲泥の差があります。遠方にお住まいの方も多いと思いますので、片付け・清掃の見積もりを取って検討されることをお勧めいたします。物がなくなるだけで、家の印象はまったく変わります。きれいに整え、見栄えを良くしてから見ていただくと、早く、そして高く売れるのは確かです。
解体は、危険な箇所があれば必要です。リフォームは、雨漏りなどの緊急性のあるもの以外は、買主に任せる方がよいかもしれません。
ただ、小学校の学区などで、新築と同じように家を探す方が多い場所であれば、直してから売る方がよい場合もあります。周辺の状況や建物の状況によっては、リフォームして売り出すこともご提案させていただきます。
ーーー空き家バンク・不動産サイト・地元の業者は、どう選び、どう使い分けるとよいですか。
まずは、地元の業者さんと相談してください。専門の不動産サイトに個人で出すのは難しいですし、ジモティーなどで簡単に個人間売買ができるサイトがあったとしても、後のトラブルを避けるために、業者さんを介すことをお勧めします。契約の不備や口頭での合意、いわゆるドタキャンも考えられます。トラブルが起きてからの当事者間での話し合いは、なかなか進展しないことも多いのです。
空き家バンクも、地元の業者さんと相談して、出すかどうか決めてください。不動産会社が代わりに登録するケースもありますし、ご自分で市に申請することもできます。私は、告知のチャンネルは多い方がよいと考えますので、お勧めすることが多いです。
ーーー業者選びで、気をつけておきたいことはありますか。
あまり遠方の業者さんは、現状把握や意思疎通が難しいため、県内の業者さんが望ましいと思います。あとは、ほかのことを決めるときと同じように、実際に会って話をして、質問をしたときの印象で決めてください。
ーーー売り出し価格の決め方と、値下げを考えるタイミングのコツはありますか。
価格については、いまはご自分でもAIに質問すれば、おおよその相場を教えてくれますので、それを参考にしながら業者さんの話を聞いてみてください。地元の業者さんに聞けば、「その場所は、実は人気がないのです」といった、AIでは得られない情報も得られます。
仲介業者は、価格を決めることはできません。相場より高くてなかなか売れず、問い合わせもまったくない状況で、売却を早めに行いたいとの意思が強ければ、値下げをするタイミングかと思います。また、なかなか問い合わせのない案件で、購入意思のある方からの価格交渉があるときも、値下げのよいタイミングかもしれません。
空き家のまま置いておくと
ーーー空き家のまま置いておくと起きやすいトラブルで、特に気をつけたいことは何ですか。
まずは老朽化です。昔から、家は生き物にたとえられます。だれも住まなくなると、半年から1年ほどで、あっという間に傷んでしまうことが多いからです。
次に雪害です。新潟は豪雪地域が多く、雪による倒壊は深刻な問題です。これまで大丈夫だった家も、今年（2026年）の冬は大雪だったため、地元でも倒壊を数多く見かけました。雨どいの破損などもあります。いま入っている火災保険の特約などを確認し、見直すことをお勧めいたします。
さらに近年は、獣害も考えなければなりません。特に熊などの大型動物が、倉庫などに潜り込むおそれが大いにあります。
そして草です。特に敷地の広いお宅では、草が伸び放題になって景観を損ねますし、防火の観点から消防署の指導が入ることもあります。
編集部注：上の雪のお話は、上村さんが地元で見聞きしたことです。県が公表している被害の数字は途中経過で、最終集計は確認できていません。2026年1月21日からの大雪では、小千谷市・魚沼市と、長岡市の一部地域に災害救助法が適用されました（新潟県：小千谷市・魚沼市、長岡市。2026年10月27日確認）。
家族・親戚・ご近所と、決めておくこと
ーーー親の名義のままの家や、相続人が多い家で、つまずきやすいのはどんな点ですか。
2024年4月1日から、相続登記が義務化されました。相続登記をしないままでいると、不動産を売ったり活用したりできない、相続関係が複雑になって手続きが難しくなる、知らない間に第三者が共有者になる、といった不利益があります。
編集部注：相続登記は、相続で不動産を取得したと知った日から3年以内に申請します。正当な理由なく申請しないと、10万円以下の過料の対象になります。2024年4月1日より前の相続で登記していないものも対象で、その期限は2027年3月31日です（法務省「相続登記の申請義務化について」、2026年10月27日確認）。
ーーー家族・親戚・ご近所との関係で、気をつけておきたいことはありますか。
家族や親戚とは、あらかじめ、売却の意思・金額・売却時期・配分などの共有が必要です。
ご近所の方との関係も、良好であることが望ましいです。町内会などとの関わりが良好であれば、購入された方も地域に溶け込みやすいと思います。
「こうしておけばよかった」と言われること
ーーーあとから「こうしておけばよかった」とご相談に来る方に多いのは、どんなケースですか。
やはり、「もっと早く、父や母が元気なうちに、処分の方法や注意することを話しておけばよかった」「もっと早く、兄弟と話をすればよかった」「空き家の問題に力を入れている業者さんに相談しておけばよかった」といったお話です。早めに問題を把握して、対策を考えることが大切だと思います。
ーーー最後に、関東に住むご家族に、ひとことお願いします。
まずは第一歩を踏み出しましょう。お電話かメールで、ご連絡ください。早めにご相談いただければ、問題点を洗い出し、解決までのスケジュールを作って共有できます。それが何より大切です。
新潟の古い家がいま売れるようになってきた理由と、これからの集落については、続きの記事で伺いました。
新潟の実家じまいを、手順と期限の順に確かめたい方は、次の記事をどうぞ。
旭ドリーム株式会社への相談
（取材協力：旭ドリーム株式会社（南魚沼市）上村和規さん。2026年10月27日に長岡市で行ったインタビューと、事前にいただいた書面の回答をもとに、ご本人の確認を得て掲載しています。）