新潟県30市町村の粗大ごみ・実家の片付け・空き家の案内発行 株式会社Kogera最終確認 2026-10-01

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進め方と費用

新潟の実家の購入価格が不明でも売却額の5%を取得費にできる｜売却益の計算の順番と県内の税務署

実家を売るとき、親が買った値段が分からなくても、売った金額の5%を取得費にして売却益を計算できます。5%が使えない費用、建物の償却、先に確かめる特例、申告の期限、新潟の税務署と相談先を国税庁の公式情報で整理します。

更新日: 2026-10-15／この記事には広告（PR）を含みます。広告について

秋の田のあぜ道に並ぶ並木

**結論：親が買った値段（取得費）が分からなくても、実家は売れます。税金の計算では、売った金額の5%を取得費にできます（国税庁）。**ただし、この5%を使うと、相続のときに払った登記費用などは取得費に入りません。また、空き家の3,000万円特別控除などが使えれば、取得費の問題が小さくなる場合があります。**最初の一歩は、売る契約を結ぶ前に、手元の資料と登記事項証明書（法務局で取れる、名義と取得の経緯が載る書類）を確かめることです。**そのうえで、使える特例がないかを見て、5%で計算するかを決めます。

内容は、2026年10月12日時点の国税庁・法務省・新潟市・長岡市・関東信越税理士会 新潟県支部連合会の公式ページで確認できたものだけです。税額の個別の判断はしません。自分の場合にどう当てはまるかは、税務署か税理士に確認してください。確認できなかった項目は「※確認中」と書いています。この記事の本文では、特定の会社を推薦しません（「PR」と書いた枠は広告です）。

この記事で分かること

  • 実家を売ったときの税金の式と、取得費の役割
  • 購入価格が分からないときの3つのパターン
  • 取得費の資料の探し方と、見つからなかったときの流れ
  • 売却額の5%（概算取得費）で使える費用と、使えない費用
  • 古い建物の取得費が小さくなる理由
  • 5%を使う前に確かめる特例
  • 申告の期限と申告先、新潟県内の税務署・相談先

県外に住む50代の子ども世代が、親の実家を相続した、または相続が近い場面を想定しています。

実家を売ったときの税金の式

土地や建物を売って利益が出ると、その利益に「譲渡所得」の税金がかかります。国税庁の式は、次のとおりです。

譲渡価額 −（取得費 + 譲渡費用）− 特別控除額 ＝ 課税される所得

実家を売ったときの税金の式
項目 意味 国税庁の説明
譲渡価額 売った金額 売買代金のほか、売った日から年末までの固定資産税・都市計画税に当たる額を買主から受け取ったときは、その額も加える
取得費 買ったときの代金や手数料など 土地は購入代金や購入手数料などの合計額。建物は、合計額から所有していた期間の減価償却費相当額を引く
譲渡費用 売るために直接かかった費用 仲介手数料、測量費、売買契約書の印紙代、立退料、建物の取壊し費用など。修繕費や固定資産税は含まない
特別控除額 一定の特例で引ける額 原則はない。空き家の3,000万円特別控除など、特例ごとに決まる

取得費が大きいほど、利益は小さく計算されます。実家は昔に買った（建てた）ことが多く、契約書がなくなっている場合があります。そこで出てくるのが「取得費が分からないとき」の扱いです。

長期か短期かは、売った年の1月1日の時点で、所有期間が5年を超えるかで決まります。相続した不動産は、亡くなった方が取得した日から数えます（国税庁）。そのため、親が昔から持っていた実家は、ふつう長期です。長期の税率は、所得税が15%、住民税が5%です。ほかに、所得税額の2.1%の復興特別所得税を、所得税と併せて申告・納付します（国税庁 No.3208では、令和29年分までとされています）。

「購入価格が分からない」の3つのパターン

分からない理由によって、次の一手が違います。

「購入価格が分からない」の3つのパターン
パターン 状況 取得費の考え方 まず探すもの
A. 親が買った（建てた）が、書類がない 親が土地を買い、家を建てた。契約書や領収書が残っていない 亡くなった方が買ったときの取得費を引き継ぐ。分からなければ5% 契約書、領収書、登記事項証明書
B. 先祖代々の土地 何代も前から家にあり、買った記録がない 実際の取得費が分からない。5%を使える 登記事項証明書で取得の経緯を見る
C. 土地は分かるが、建物が分からない 土地の購入代金は分かるが、建物の建築費が分からない 土地と建物を分けて考える。建物は償却後の額 建築請負契約書、領収書

国税庁は、相続や贈与で取得した土地・建物の取得費は、亡くなった方や贈与した人が買い入れたときの購入代金や購入手数料などをもとに計算する、と説明しています（No.3270）。取得した時期も、そのまま引き継がれます。

先祖伝来の土地建物で取得費が分からない場合や、買い入れた時期が古くて分からない場合に、売った金額の5%を取得費にできます（No.3258）。次の節で、探し方を説明します。

取得費の資料を探す

5%を使う前に、実際の取得費が分かる資料がないかを確かめます。実際の取得費が5%より大きい場合、その分だけ利益が小さく計算されるためです。

探す資料の優先順

探す資料の優先順
順番 資料 何が分かるか 取り方・探し方
1 土地の売買契約書、領収書、購入時の書類 購入代金、購入手数料 実家や貸金庫など。親の書類を探す
2 建物の建築請負契約書、領収書 建築代金、設備費、改良費 同上。増改築の領収書も探す
3 登記事項証明書（土地・建物） 取得の原因（売買、相続など）と日付、抵当権の記録 法務局の窓口で請求（誰でも請求できる）
4 登記費用・不動産取得税の領収書 取得のときに払った税金・費用 相続のときに払った分も対象になる場合がある

取得費に含まれる主なものは、国税庁が一覧にしています（No.3252）。購入代金、建築代金、購入手数料、設備費、改良費のほか、購入のときに納めた登録免許税（登記費用を含む）、不動産取得税、印紙税などです。土地を取得したときの測量費や造成費用も入ります。これらの税金は、相続・贈与・遺贈による取得の場合も対象です。ただし、事業に使っていた資産の分は除かれます。一方、相続の遺産分割のためにかかった訴訟費用などは、取得費になりません。

登記事項証明書の「甲区」を読む

登記事項証明書の権利部は、甲区と乙区に分かれます（法務省）。甲区には所有権のことが載り、所有者がいつ、どのような原因（売買や相続など）で取得したかを読み取れます。乙区に載るのは、抵当権のような所有権以外の権利です。

  • 甲区に「売買」とあれば、その日付の頃に誰かが買ったことが分かる。
  • 「相続」とあれば、買ったのではなく、相続で受け継いだ。その前の持ち主が買ったかは、その前の記録で見る。

登記事項証明書は、法務局の窓口で請求できます。取得の経緯が分かっても、購入代金は載りません。代金を証明する書類は、別に探す必要があります。

資料が見つからなかったとき

契約書も領収書も見つからない場合は、売った金額の5%を取得費にする方法があります。次の節で、その使い方を説明します。

実際の取得費を推計する方法を紹介する解説もあります。国税不服審判所の裁決事例集には、取得費の推計をめぐって争われた例が載っています。ただし、推計が認められるかは、事案ごとの判断です。この記事では、推計の方法を勧めません。※確認中: 実額が分からないときに、推計した取得費が認められるか（税務署・税理士）

売却額の5%（概算取得費）の使い方

国税庁の説明（No.3258・No.3202）をまとめます。

  • 先祖伝来の土地建物で取得費が分からないとき、または買い入れた時期が古くて分からないときに使えます。
  • 実際の取得費が分かっていても、売った金額の5%に満たないときは、5%を取得費にできます。
  • 国税庁の例では、3,000万円で売って取得費が不明なら、150万円を取得費にできます。

5%で計算するときに、取得費に入らない費用

相続や贈与のときに相続人が払った登記費用や不動産取得税は、実際の取得費で計算するときは取得費に含められます。ただし、5%を選ぶと、これらは含められません（国税庁 No.3270、申告の手引き）。

5%で計算するときに、取得費に入らない費用
費用 実際の取得費で計算 5%で計算
親が買ったときの購入代金・手数料 資料があれば取得費に入る 入らない（5%に含まれる）
相続のときに自分が払った登記費用・不動産取得税 取得費に入る（事業に使っていない場合） 入らない
売るための仲介手数料、測量費など 譲渡費用として別に引ける 譲渡費用として別に引ける
固定資産税、通常の修繕費 入らない 入らない（譲渡費用にも入らない）
遺産分割のための訴訟費用など 入らない 入らない

譲渡費用は、取得費とは別の欄で引きます。5%を選んでも、仲介手数料や測量費は譲渡費用として引けます（国税庁 No.3202の式のとおりです）。固定資産税や通常の修繕費は、資産の維持・管理の費用なので、取得費にも譲渡費用にも入りません（国税庁の申告の手引き、No.3255、No.3252）。

家財の片付けや遺品整理の費用が譲渡費用に当たるかは、国税庁のページに記載がなく、確認できていません。建物を取り壊して土地を売る場合の取壊し費用は、譲渡費用に入ります。※確認中: 家財の片付け・遺品整理の費用の扱い（税務署・税理士）

仮の数字で、5%と実額の差を見る

次の計算は、仕組みを説明するための仮の数字です。あなたの税額ではありません。

売った金額が2,000万円、売るための費用（仲介手数料など）が80万円の場合です。

仮の数字で、5%と実額の差を見る
項目 5%で計算 実額が分かった場合（仮に360万円）
譲渡価額 2,000万円 2,000万円
取得費 100万円（2,000万円の5%） 360万円
譲渡費用 80万円 80万円
譲渡所得 1,820万円 1,560万円
所得税（15%） 273万円 234万円
復興特別所得税（所得税の2.1%） 約5.7万円 約4.9万円
住民税（5%） 91万円 78万円
3つの合計 約370万円 約317万円

この仮の例では、実額が分かった場合との差は約53万円です。実額が分かると、5%より税額が小さくなる場合がある、という仕組みを示す例です。実額が360万円になるとは限りません。他の所得や端数の処理は考えていないので、実際の税額とは違います。

特別控除が使えれば、式の上では、課税される所得が大きく変わります。たとえば、仮に3,000万円の特別控除が使えるなら、譲渡所得が1,820万円でも、課税される所得は残りません（控除は譲渡所得が限度です）。使えるかどうかは、次の節の特例ごとの要件で決まります。

古い建物の取得費は小さくなる

実額が分かる場合でも、建物の取得費は、購入代金や建築代金そのままではありません。所有していた期間の「減価償却費相当額」を引きます。

自分や家族が住んでいた建物（事業に使っていないもの）の式は、次のとおりです（国税庁 No.3261、申告の手引き）。

建物の取得価額 × 0.9 × 償却率 × 経過年数 ＝ 償却費相当額

  • 償却率は、木造が0.031、木骨モルタルが0.034、鉄骨鉄筋コンクリートが0.015です。
  • 経過年数の6か月以上の端数は1年とし、6か月未満は切り捨てます。
  • 償却費相当額は、取得価額の95%が限度です。

木造の場合、1年あたり0.9 × 0.031 = 0.0279です（本記事での計算）。経過年数が34年で約94.9%、35年で約97.7%となり、35年で限度の95%に達します。経過年数は6か月以上の端数を1年に数えるので、34年6か月以上で35年として扱われます。つまり、建物を取得してから（親が新築した家なら、建てた日から）35年以上持っていた木造の家は、建物の取得費が取得価額の5%まで下がる計算です。数える起点は建物を取得した日で、中古で買った建物は買った日からになります。相続した建物は、亡くなった方の取得の時期が引き継がれます（No.3270）。

古い実家の建物は、取得費がほとんど残りません。土地は、減価償却をしません。土地と建物を合わせた実際の取得費が、売った金額の5%に満たなければ、5%を使えます（No.3258）。実額がいくらになるかは、資料を探して計算してみないと分かりません。

土地と建物を一括で買い、価額の区分が契約書にないときは、国税庁の手引きに区分の方法があります（建物の標準的な建築価額表を使う方法など）。親が買った記録が出てきたときは、税務署か税理士に確認してください。

5%を使う前に、特例を確かめる

取得費が分からなくても、特例が使えれば、課税される所得が小さくなる場合があります。次の表の順で確かめます。

5%を使う前に、特例を確かめる
特例 使える人・家の概要（国税庁） 期限
相続した空き家の3,000万円特別控除（No.3306） 昭和56年5月31日以前に建築された、親が住んでいた家。家をそのまま売るなら耐震基準を満たすこと、または取り壊してから土地を売ることなどの条件がある。売却代金は1億円以下。控除は最高3,000万円（相続人が3人以上なら2,000万円） 相続の開始から3年を経過する日の属する年の12月31日まで、かつ令和9年12月31日まで
自分が住んでいた家の3,000万円特別控除（No.3302） 以前自分が住んでいた家は、住まなくなってから3年を経過する日の属する年の12月31日までに売る 住まなくなってから3年目の年末
相続財産を譲渡した場合の取得費の特例（取得費加算、No.3267） 相続税が課税された人が、相続開始の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに売る 同左
低未利用土地等の100万円特別控除（No.3226） 都市計画区域内の使われていない土地。売った年の1月1日で所有期間5年超。譲渡価額500万円以下（市街化区域などは800万円以下）。市区町村長の確認書が要る 令和10年12月31日まで

相続税の申告期限は、亡くなったことを知った日の翌日から10か月以内です（国税庁 No.4205）。取得費加算の売却期限は、この申告期限の翌日から3年なので、おおむね相続の開始から3年10か月です（本記事での計算）。

取得費加算で取得費に足せるのは、あなたに課された相続税のうち、売った財産に対応する分です。相続税が課税されていない人は使えません。足せる額は、この特例を使わずに計算した譲渡所得が上限です（国税庁 No.3267）。

併用できない組み合わせ

  • 空き家の3,000万円特別控除は、取得費加算など、他の特例を受けていないことが要件です（No.3306）。両方は使えません。
  • 低未利用土地等の100万円控除も、他の特例の適用を受けていないことが要件です（No.3226）。
  • 自分が住んでいた家の特例（No.3302）は、空き家の特例（被相続人の居住用財産）とは別の特例です。住んでいたのが亡くなった方か、自分かで分かれます。

どの特例が自分の場合に有利かは、税務署か税理士の判断です。※確認中: 自分の場合に、取得費の5%と各特例をどう組み合わせるか（税務署・税理士）

空き家の3,000万円特別控除を使うときは、売った家のある市町村から「被相続人居住用家屋等確認書」を受けます。新潟市の窓口は住環境政策課 空き家対策・活用推進室（025-226-2813）で、受付から交付まで2週間程度です（新潟市のページ）。新潟市の申請の手引きには、1月以降は3週間程度とも書かれています。長岡市の窓口は都市政策課 住宅政策担当（0258-39-2265）で、交付まで約2週間、手数料は不要です。新潟県内の手順と窓口は、次の記事にまとめています。

特例の仕組みを全国共通の説明で詳しく知りたいときは、姉妹サイト ふれあいの丘の「空き家特例とは｜3,000万円控除の要件・期限・書類」があります。

申告の流れと期限

譲渡所得は、売った年の翌年に確定申告をします。令和8年（2026年）中に売った場合、令和8年分の所得税の申告・納付の期限は、令和9年（2027年）3月15日（月）です（国税庁「主な国税の納期限」）。

申告書の提出先は、提出する時点のあなたの住所地を管轄する税務署です（国税庁 No.2029）。実家のある新潟の税務署ではありません。県外に住んでいる人は、自分の住所地の税務署に出します。

申告書には、「譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）【土地・建物用】」を添えます。取得費を5%で計算するときも、この内訳書に書きます。住民税は、所得税の確定申告をすれば、改めて住民税の申告書を出す必要はありません（国税庁の申告の手引き）。

特別控除や取得費加算を使うときは、確定申告が必要です（国税庁 No.3306・No.3267）。空き家の特例では、売った家のある市区町村が出す「被相続人居住用家屋等確認書」などの書類が要ります。

土地・建物の譲渡損失（売って赤字になった場合）は、一定の居住用財産の特例を除いて、ほかの所得と損益通算できません（国税庁の手引き）。

進め方（県外から）

進め方（県外から）
順番 やること 補足
1 売る契約の前に、登記事項証明書を取る 土地と建物の両方。取得の経緯、築年を見る
2 実家と親の書類を探す 契約書、領収書、建築の書類。増改築の領収書
3 空き家の3,000万円控除などの特例が使えるかを確かめる 建築年、相続の直前の住まい、期限
4 売却の方針を決める 買取と仲介を比べる。売る時期は特例の期限を見て決める
5 売った後、契約書・仲介手数料の領収書などを保管する 譲渡費用の根拠になる
6 翌年の確定申告に向けて、税務署か税理士に相談する 申告期限の前に余裕を持つ

売る前に、税務署や税理士に相談しておくと、売却の時期の判断に役立ちます。特に、特例の期限が近い場合は、売る契約の前に相談してください。

売る方法の比べ方や、新潟市・長岡市の売却の流れは、次の記事が詳しいです。

新潟県内の税務署と相談先

税務署

国税庁の「税務署所在地・案内（新潟県）」に載っている税務署と管轄です。新潟県内に住所がある人の申告先と、県内の税務署に問い合わせるときの一覧として使えます。県外に住む人の申告先は、自分の住所地の税務署です。電話は自動音声の案内です。

税務署
税務署 電話 管轄地域（国税庁のページの記載）
新潟 025-229-2151 新潟市のうち北区・東区・中央区・江南区・南区・西区
新津 0250-22-2151 新潟市のうち秋葉区、五泉市、東蒲原郡
巻 0256-72-2355 新潟市のうち西蒲区、燕市、西蒲原郡
長岡 0258-35-2070 長岡市の一部、三島郡
小千谷 0258-83-2090 長岡市の一部、小千谷市、魚沼市、南魚沼市、南魚沼郡
三条 0256-32-6211 三条市、加茂市、見附市、南蒲原郡
柏崎 0257-22-2131 柏崎市、刈羽郡
新発田 0254-22-3161 新発田市、阿賀野市、胎内市、北蒲原郡
村上 0254-53-3141 村上市、岩船郡
十日町 025-752-3181 十日町市、中魚沼郡
高田 025-523-4171 上越市、妙高市
糸魚川 025-552-0381 糸魚川市
佐渡 0259-74-3276 佐渡市

長岡市は、長岡税務署と小千谷税務署に分かれています。国税庁の町名一覧（別表）では、旧川口町にあたる地区の町名（「川口」で始まる町名と、東川口・西川口）が小千谷税務署です。それ以外の長岡市の町名は、長岡税務署です。

国税庁の電話相談は、0570-00-5901（ナビダイヤル）です（国税庁のページの記載）。令和8年10月1日から、全国の税務署の総合窓口の受付時間は、原則として午前9時から午後3時までです（長岡税務署・小千谷税務署のページ）。窓口に行くときは、受付時間内に着くようにしてください。

税理士会の無料相談

関東信越税理士会 新潟県支部連合会のページに、税に関する無料相談が載っています。相談には予約が必要で、事前に電話で申し込む形です。ページに更新日の記載はなく、日程は変わることがあります。最新の日程は、各支部で確認してください。

税理士会の無料相談
支部 日時（ページの記載） 電話
新潟 4月〜12月の第1水曜 9:30〜16:00 025-225-2203
長岡 毎月第1・第3水曜 9:30〜12:00 0258-33-8080
三条 4月〜12月の第1・第3水曜 10:00〜12:00 0256-33-0380
柏崎 4月〜12月の第1・第3木曜 10:00〜12:00 0257-32-2004
新発田 8月〜3月の第1・第3水曜 9:30〜12:00 0254-22-8598
高田 4月〜12月の第1・第3火曜 10:00〜12:00 025-523-6557

当サイトは、税理士・司法書士などを紹介して、紹介料や報酬を受け取ることはありません。

実家を売る税金のよくある質問

Q. 親が買った値段が分からないと、実家を売れませんか？

売ること自体は、取得費が分からなくてもできます。取得費を使うのは、売った後の税金の計算です。分からなければ、売った金額の5%を取得費にして計算できます（国税庁）。

Q. 5%と実額、どちらで計算するのですか？

実際の取得費が分からないとき、または実際の取得費が5%に満たないときに、5%を使えます。資料で実額が分かって、5%より大きいなら、実額を取得費にできます。どちらが自分の場合に当てはまるかは、税務署か税理士に確認してください。

Q. 相続のときに払った登記費用は、取得費になりますか？

実際の取得費で計算するときは、事業に使っていない土地・建物なら、取得費に含められます。5%を選ぶと、含められません（国税庁 No.3270）。登記費用の領収書は、取っておいてください。

Q. 建物の取得費は、建築費そのままですか？

いいえ。建物は、所有していた期間の減価償却費相当額を引いた額になります。木造で、建物を取得してから35年以上（端数処理後）たっている場合は、建築費の5%まで下がる計算です（本記事での計算）。

Q. 売って赤字になったら、ほかの所得と相殺できますか？

土地・建物の譲渡損失は、一定の居住用財産の特例を除いて、ほかの所得と損益通算できません（国税庁の手引き）。相殺できるかは、特例の要件を確かめてください。

Q. 売らずに持ち続けた場合、取得費を決める必要はありますか？

取得費は、売ったときの税金の計算に使います。持ち続ける間は、取得費の計算は不要です。持ち続ける間の固定資産税は、次の記事で説明しています。

Q. 確定申告をしないと、どうなりますか？

期限内に申告しなかった場合は、期限後でも、早く申告します。期限後申告では、納める税金のほかに、無申告加算税がかかる場合があります（国税庁 No.2024）。

  • 税務署の調査の事前通知の前に自主的に申告した場合は、納付すべき税金の5%です。
  • 税務署の調査を受けた後に申告した場合や、税務署から決定を受けた場合は、15%からです。税金が50万円を超える部分は割合が上がります。
  • 期限から1か月以内に自主的に申告し、納付すべき税金の全額を法定納期限までに納めているなど、一定の要件をすべて満たせば、かからない場合もあります。

特別控除を使うには、確定申告が必要です。期限に間に合うよう、税務署か税理士に早めに相談してください。

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出典

確認日はすべて2026年10月12日です。

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