新潟県30市町村の粗大ごみ・実家の片付け・空き家の案内発行 株式会社Kogera最終確認 2026-10-01

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新潟の実家を売る費用は4つに分けて出す｜仲介手数料・登記・測量・解体・税と手取り

新潟の実家を売る費用を、売るときに払う費用・売る前の準備・税金・売るまでの維持費の4つに分けて整理します。仲介手数料の上限、印紙税、登記、測量、解体、譲渡所得税の内訳と、手取りの出し方を公式情報で示します。

更新日: 2026-10-18／この記事には広告（PR）を含みます。広告について

秋の田のあぜ道に並ぶ並木

結論：実家を売る費用の合計は、「売るときに払う費用」「売る前の準備の費用」「売った後の税金」「売るまでの維持費」の4つを足して出します。手取りは、売値からこの4つを引いた額です。公式の上限や税率で計算できるのは、仲介報酬の上限、印紙税、相続登記の登録免許税、譲渡所得の税金です。片付け・解体・測量・司法書士の費用は、見積りで決まります。最初の一歩は、売値を低・中・高の3通りに仮置きして、3,000万円特別控除が使えるか（税が0円になるか）を確かめることです。

税金は、控除が使えるかどうかで数百万円変わります。仮に売値1,000万円なら、控除なしの税は約184.8万円、控除ありは0円です（取得費を売値の5%とした計算）。費用の見積りを集める前に、先に確かめる理由はここにあります。

内容は、2026年10月12日時点の国・法務局・国税庁・新潟県・新潟市・長岡市の公式ページで確認できたものです。司法書士と調査士の報酬だけは、業界団体のアンケートの設例（公式の統計ではありません）を参考として載せました。片付け料金と解体費は、国・県・市に公的な相場が見つからなかったため、金額を書いていません。確認できなかった項目は、その旨を本文に書きました。税金と法律の個別の判断は、税理士・司法書士・弁護士に確認してください。特定の会社は推薦しません（「PR」と書いた枠は広告です）。

この記事で分かること

  • 実家を売る費用の4つの束と、手取りの式
  • 仲介報酬の上限、印紙税、登記、測量の公式の金額と、見積りで決まる金額
  • 売値別の「報酬の上限と税」の早見表（控除あり・なし）
  • 媒介契約書で、報酬以外の費用が出ないか確かめる5点
  • 費用を払う順番とタイミング、手取りの穴埋めシート

県外に住む50代の子ども世代が、親の実家を相続して、売る方向で考え始めた場面を想定した記事です。全体の総額（片付けや持ち続ける場合を含む）は、新潟の実家じまいの総費用の目安にあります。この記事は、売却に絞って「合計」と「手取り」を出す方法の説明です。売却の流れそのものの全国共通の説明は、姉妹サイト ふれあいの丘の不動産売却の流れ完全ガイドにあります。この記事は、新潟の窓口・数字・補助に絞ります。

4つの束と、手取りの式

4つの束と、手取りの式
束 中身 公式で金額が確かめられるか 払う時期
1 売るときに払う費用 仲介報酬、印紙税、相続登記、戸籍、測量、司法書士・調査士の報酬 報酬の上限、印紙税、登録免許税は確かめられる。報酬の実額は見積り 売る前から引き渡しまで
2 売る前の準備 片付け、解体、耐震基準を満たす工事 市の手数料は確かめられる。業者の料金と工事費は見積り 売る前（売り方で変わる）
3 売った後の税金 譲渡所得税・復興特別所得税・住民税 税率と控除は確かめられる 売った翌年の春
4 売るまでの維持費 固定資産税、雪の管理、見回り 税の仕組みは確かめられる。管理の費用は見積り 売れるまで続く

手取りの式は次のとおりです。

手取り ＝ 売値 −（束1）−（束2）−（束3）　　束4は、売るまでの間に別に出ていくお金

売値は査定で決まります。査定の前に決められるのは、束1の上限と、束3の税の見込みです。

束1　売るときに払う費用

仲介報酬：上限は決まっていて、成約したときに払います

仲介を頼む場合の報酬（仲介手数料）の上限は、国土交通省が示す料率で決まります（税込）。200万円以下の部分は5.5%、200万円超400万円以下の部分は4.4%、400万円超の部分は3.3%です。1,000万円なら、上限は39.6万円です。

物件価格が800万円以下の宅地・建物には、令和6年7月1日からの特例があります。空き家に限らず、使用状態は問われません。業者が依頼者の一方から受け取れる上限が、30万円の1.1倍の33万円（税込）です。特例を使う場合は、媒介契約を結ぶときに、上限の範囲内で報酬額をあらかじめ合意しておくことが重要だと、国土交通省は案内しています。「解釈・運用の考え方」は、契約の締結の際にあらかじめ報酬額を説明し、合意することを求めています。

標準専任媒介契約約款には、報酬について次の定めがあります。

  • 報酬は、媒介によって売買の契約が成立したときに請求できます（第8条）。
  • 報酬の額は、国の告示の限度額の範囲内で、依頼者と会社が協議して定めます（第8条）。上限額が、そのまま報酬額になるとは限りません。
  • 会社は、宅地建物取引業法第37条の書面を契約の当事者に渡したあとでなければ、報酬を受け取れません（第9条）。受け取る時期は、媒介契約書の欄で決めます。

つまり、売れなければ、仲介報酬は発生しません。ただし、後で見る「報酬以外の費用」は別です。

売買契約書の印紙税

令和9年3月31日までに作成する不動産の売買契約書は、印紙税が軽減されています（国税庁）。

売買契約書の印紙税
契約金額 税額
100万円超500万円以下 1,000円
500万円超1,000万円以下 5,000円
1,000万円超5,000万円以下 10,000円

印紙の負担の分け方は、契約で決まります。

相続登記：名義が故人のままでは、売れません

売主の名義が故人のままだと、売買の登記ができません。相続登記は、相続を知った日から3年以内の義務です。令和6年4月1日より前に相続が始まって未登記なら、令和9年3月31日までです（法務省）。

相続登記：名義が故人のままでは、売れません
費用 公式で確認できたこと
登録免許税 不動産の価額（固定資産税評価額）の0.4%（国税庁）。土地の価額が100万円以下の土地は、令和9年3月31日まで免税。申請書に免税の根拠の条文を書かないと、免税を受けられない（法務局）
戸籍の手数料 長岡市の窓口：戸籍謄本450円、除籍謄本750円、改製原戸籍謄本750円（1通）。通数は、家ごとに違う
司法書士の報酬（参考） 事務所ごとに自由で、公式の相場はない。日本司法書士会連合会の報酬アンケート（2024年3月実施）の設例の平均は74,888円（有効回答1,109件）。設例は、土地1筆と建物1棟（評価額の合計1,000万円）、戸籍等5通の請求、相続人3名のうち1名が単独相続。登録免許税と実費は含まない。連合会は、相続人や不動産の数で大きく変わるとしている

評価額800万円なら、登録免許税は32,000円です。自分で申請すれば、司法書士の報酬は要りません。ローンが残る実家で、抵当権の抹消登記が要る場合の登録免許税は、土地または建物1個につき1,000円です。土地1筆と建物1棟なら2,000円で、司法書士に頼む報酬は別です（法務局）。

測量：境界が決まっていないときだけ

売る土地の境界が確定していないと、買主から境界の確認を求められることがあります。測量の費用は、公的な相場がありません。参考になるのは、日本土地家屋調査士会連合会の2022年度アンケートの設例です（公式の統計ではありません）。宅地180平方メートルの売買のために地積更正登記をし、隣接地6筆の調査と筆界確認をする場合の設例で、事務所から現場まで約4km、境界標の新設ありが条件です。全国平均は390,316円、中央値は372,584円でした（いずれも税抜）。実費（印紙代、交通費、境界杭など）は別に出ます。連合会のガイドは、遠方の現場や隣地所有者との打ち合わせでは交通費が増え、出張が必要なら宿泊代や日当が加算されると書いています。

実際の額は、境界の状況と現場までの距離で変わり、土地家屋調査士の見積りで決まります。相談先は、新潟県土地家屋調査士会（025-378-5005、要予約）です。

報酬以外に、費用が出る場面：媒介契約書で確かめる5点

標準専任媒介契約約款は、報酬以外の費用が出る場面も定めています。県外から売る人は、特に確かめておきたい点です。

報酬以外に、費用が出る場面：媒介契約書で確かめる5点
確かめる点 約款の内容（標準専任媒介契約約款）
報酬額と受領の時期 約定報酬額と、受け取る時期は、契約書の欄に書く
特別に頼んだ費用 依頼者が特別に頼んだ広告の料金や、遠隔地への出張旅費は、依頼者が負担する（第10条）。国土交通省の「解釈・運用の考え方」は、案内料や申込料は受け取れないとし、依頼者の特別の依頼による遠隔地の現地調査や空家の特別な調査の実費は、事前に依頼者の承諾があれば別途受け取れるとしている。会社は実行の前に費用の見積りを説明すべきで、この費用は成約しなくても請求できるとしている
自分で買主を見つけたとき 有効期間内に自分で見つけた相手と契約しようとするときは、会社に通知する（第13条）。契約すると、会社は、媒介の履行のために要した費用の償還を請求できる。額は約定報酬額が上限（第14条）
他社に頼んだとき 専任の期間内に、ほかの会社に頼んで契約が成立すると、約定報酬額に相当する額（消費税等を除く）を違約金として請求される場合がある（第12条）
紹介された相手との直接取引 有効期間内、または満了後2年以内に、会社の紹介で知った相手と会社を通さず契約すると、成立への寄与に応じた報酬を請求される場合がある（第11条）

専任・専属専任の媒介契約の有効期間は、3か月を超えない範囲です。隣の家や親族に売る話があるときは、媒介契約を結ぶ前に、会社へ伝えて契約書の扱いを確かめます。特定の会社は勧めません。

束2　売る前の準備の費用

準備が要るかは、売り方で決まります。3,000万円特別控除を使う場合は、売り方が国税庁の3つのどれかになります。

束2　売る前の準備の費用
売り方 準備の費用
家付きのまま売る（耐震基準を満たした状態） 耐震基準を満たすための調査・工事の費用（公的な相場は確認できず）
取り壊してから売る 解体費。滅失登記の費用。アスベストの事前調査（公的な相場は確認できず）
そのまま売り、売った翌年の2月15日までに耐震基準を満たすか取り壊す 売った後の工事の費用。買主の協力が要る（長岡市の案内）

控除を使わない売り方（現況のまま売る、買取）もあります。その場合、準備の費用は、片付けの範囲と契約の内容で決まります。家財を残したまま引き渡せるかは、契約書の確認が欠かせません。

片付け

市の粗大ごみの手数料は、新潟市が100円・200円・300円・500円の4種類、長岡市が200円・600円・1,000円の3段階です。長岡市は、1回に収集できるのが5点までです。新潟市は、家電リサイクル法の対象の4品目（エアコン、テレビ、冷蔵庫・冷凍庫、洗濯機・衣類乾燥機）を収集しません。業者の料金は、公的な相場が確認できず、見積りで決まります。家庭の廃棄物を回収できるのは、市区町村の一般廃棄物の許可を持つ業者などです（環境省）。詳しくは、新潟で実家を片付ける費用の目安にあります。

解体

解体費の公的な相場は、確認できませんでした。公式に確認できるのは、手続きです。床面積80平方メートル以上の解体は、着手の7日前までに届出が要ります（環境省）。登記された建物は、取り壊したあと、滅失の日から1か月以内の滅失登記が必要です（不動産登記法第57条）。壊すと、土地の住宅用地の特例が外れて、固定資産税が上がります（長岡市）。

補助は、市町村ごとに違います。新潟市の空き家活用推進事業は、令和8年度の受付が8月28日に予算上限で終わりました。解体が対象の区分は「跡地活用」で、道路に十分接していない未接道地の空き家が対象です。補助は費用の3分の1、上限50万円で、解体費だけを対象にするには、申請の日から1年以内に購入した空き家であることが条件です。相続した実家が対象かどうかと、令和9年度の受付予定は、市のページに載っていません。長岡市は、個人向けの解体補助を公式ページで確認できませんでした。一覧は、新潟県30市町村の空き家解体補助金一覧にあります。

束3　売った後の税金

計算の式と、費用が税を減らす仕組み

売って利益が出ると、譲渡所得として税金がかかります（国税庁 No.3202）。

譲渡所得 ＝ 売値 −（取得費 ＋ 譲渡費用）− 特別控除

  • 取得費。 親が買ったときの代金などです。分からないとき、または実額が売値の5%より少ないときは、売値の5%を取得費にできます。ただし、5%を使うときは、相続人の登記費用を取得費に加えられません（No.3270）。
  • 譲渡費用。 売るために直接かかった費用です。例として、仲介手数料、測量費、売買契約書の印紙代、建物の取壊し費用が挙げられています。つまり、束1の仲介報酬・印紙税・測量と、束2の解体費は、税の計算で売値から引けます。
  • 家財の処分費。 譲渡費用に入るかは、国税庁のページに記載がありません。扱いは、所轄の税務署か税理士に確認してください。
  • 税率。 所有期間が5年を超える長期は、所得税15%、復興特別所得税（所得税額の2.1%）、住民税5%で、合計20.315%です。所有期間は売った年の1月1日で判定し、相続した資産は、亡くなった方の取得日から数えます。

3,000万円特別控除と、取得費加算：どちらかを選びます

相続した空き家に、最高3,000万円を引く特別控除があります（No.3306）。主な要件は、昭和56年5月31日以前の建築、区分所有建物でないこと、相続の直前に被相続人以外の居住者がいないこと、売却代金が1億円以下であること、親族など特別の関係がある人への売却でないこと、相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ることなどです。売却は、令和9年12月31日までのものが対象になります。家屋と敷地を取得した相続人が3人以上なら、令和6年1月1日以後の譲渡で、控除は最高2,000万円です。確定申告には、売った家のある市区町村が交付する「被相続人居住用家屋等確認書」を添えます。長岡市は、手数料不要で、交付まで2週間程度です。新潟市も交付まで2週間程度で、手数料の記載はありません。

別に、相続税を払った人が使える「取得費加算」の特例があります（No.3267）。相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに売ることが要件で、おおむね相続開始から3年10か月以内です。3,000万円控除の要件には、取得費加算などの特例の適用を受けていないことが入っています。どちらが有利かは、税務署か税理士に確認してください。

売値別の早見表

次の表は、取得費を売値の5%、所有期間を5年超、仲介報酬を上限（800万円以下は特例の上限33万円）として計算した、仮の数字です。測量費や解体費は入れていません。

売値別の早見表
売値 仲介報酬の上限 印紙税 課税される所得 税（控除なし） 手取り（束2・測量・登記を引く前）控除なし 同 控除あり
500万円 33.0万円 0.1万円 441.9万円 約89.8万円 約377.1万円 約466.9万円
800万円 33.0万円 0.5万円 726.5万円 約147.6万円 約618.9万円 約766.5万円
1,000万円 39.6万円 0.5万円 909.9万円 約184.8万円 約775.1万円 約959.9万円
1,500万円 56.1万円 1.0万円 1,367.9万円 約277.9万円 約1,165.0万円 約1,442.9万円
2,000万円 72.6万円 1.0万円 1,826.4万円 約371.0万円 約1,555.4万円 約1,926.4万円

控除が3,000万円なら、表のどの行でも課税される所得は0円になり、税は0円です。相続人が3人以上で控除が2,000万円のときも、この5行では所得が控除額を下回ります。売値500万円の仲介報酬は、通常の上限なら23.1万円です。特例を使えば最大33万円まで受け取れるため、上限として33万円を入れました。

確定申告の時期

土地や建物の譲渡所得の申告は、売った年の翌年2月16日から3月15日までです（No.3102）。売った日は、原則として買主に引き渡した日です。契約の効力が生じた日で申告することも選べます。申告の年が変わる場合があるため、どちらの日にするかは税理士か税務署に確認してください。控除を使うときは、税が0円でも、確認書などを添えた確定申告が必要です。控除を使わない場合は、利益が出れば申告と納税が必要です。

束4　売るまでの維持費

固定資産税は、毎年1月1日現在の所有者に課税されます。年の途中で売買があっても、その年度の納税義務者は変わりません（新潟市）。売買後の税金の負担は、契約のときに当事者間で取り決めることが多いとされています。所有者が変わる日が1月1日の前か後かで、その年度の納税通知書の宛先が変わります。精算の扱いは、契約書で確かめてください。

空き家の管理は、雪の処理も含めて所有者の責任です（新潟県）。売れるまでの冬の屋根の雪を誰が見るか、管理を頼む費用は公的な相場がありません。新潟の空き家を自分で管理する方法と、空き家の雪下ろしは所有者の責任にあります。

売れない期間が長くなるほど、束4が増えます。媒介契約は3か月以内で更新できます。更新のときは、売値と問い合わせの状況を確かめてください。

費用を払う順番とタイミング

費用を払う順番とタイミング
時期 払うもの 補足
売る前 戸籍の手数料、相続登記の登録免許税と報酬、片付け、解体、測量、耐震の調査・工事 売り方が決まってから動く。補助は、新潟市のように、交付決定の前に始めた工事が対象外になる制度がある
媒介契約のとき 報酬の額の合意。特別依頼の費用の確認 報酬の支払いは、成約後
売買契約のとき 印紙税 契約書1通ごと
引き渡しのとき 仲介報酬（受領時期は契約書で決める）、固定資産税の精算（契約で決める） 抵当権の抹消が要る場合は、その費用
売った翌年の2月16日から3月15日 確定申告、税の納付 控除を使うなら、市区町村の確認書を添える

税の納付は、売った翌年の春です。売ったときに手元に入った現金を使い切らず、税の見込み額を取っておくと安全です。

手取りの穴埋めシート

次の表の「数字の出所」の欄に沿って、自分の数字を入れます。見積りの行は、同じ条件で複数の会社から取ります。

手取りの穴埋めシート
行 計算 数字の出所
① 売値（低・中・高） 査定の額 複数社の査定
② 仲介報酬 上限は、400万円超なら売値×3.3%＋6.6万円（800万円以下は最大33万円） 国土交通省。実額は媒介契約書
③ 印紙税 上の表 国税庁
④ 相続登記の登録免許税 評価額×0.4%（土地100万円以下は免税）。抵当権抹消は1個1,000円 納税通知書の評価額
⑤ 司法書士・調査士の報酬、戸籍の手数料 見積り。自分で申請すれば報酬は要らない 事務所の見積り、市の手数料
⑥ 片付け 市の手数料＋業者の見積り 市の料金表、見積り
⑦ 解体・耐震工事 見積り−補助 見積り、市の窓口
⑧ 税金 （売値−（取得費＋②＋③＋測量費＋解体費）−控除）×20.315% 国税庁。取得費は売値の5%または実額
⑨ 手取り ①−②−③−④−⑤−⑥−⑦−⑧

例として、売値を1,000万円、土地・建物の評価額を800万円とします。②は上限の39.6万円、③は0.5万円、④は3.2万円です。⑤から⑦を足した額をXとします。⑧は、控除が使えれば0円、使えなければ約184.8万円（Xに含まれる測量費や解体費の分だけ、さらに減ります）です。

控除あり：1,000 − 39.6 − 0.5 − 3.2 − X ＝ 956.7万円 − X 控除なし：956.7万円 − X − 約184.8万円 ＝ 約771.9万円 − X（Xのうち測量費・解体費の分だけ税が減る）

Xは、家ごとに違います。Xが956.7万円を超えるなら、売っても手元にお金は残りません。その場合は、売ること自体が目的ではなく、持ち続ける費用を止める判断になります。費用の負担の決め方は、実家じまいのお金がないときにあります。

売るための市別の流れは、新潟市の実家を売る流れは7段階と長岡市の実家を売る流れは6段階にあります。買取と仲介の違いは、新潟の空き家を買い取ってもらうにはです。

相談窓口

相談窓口
相談したいこと 窓口 公式ページの記載
不動産の売買 新潟県宅地建物取引業協会（025-247-1177）、全日本不動産協会 新潟県本部（025-385-7719） 宅建協会は要予約（新潟県のページ。2023年7月4日更新）
境界・測量 新潟県土地家屋調査士会（025-378-5005） 要予約
相続登記 新潟県司法書士会 電話相談 025-240-7867、面談 025-244-5121（要予約）
譲渡所得の税金 税務署、税理士 個別の判断は税務署か税理士
空き家全般 新潟市 住環境政策課 空き家対策・活用推進室（025-226-2813）、長岡市 都市政策課 住宅政策担当（0258-39-2265） 市の窓口

最新の連絡先と受付時間は、各窓口で確認してください。当サイトは、これらの専門家や会社を紹介して、紹介料や報酬を受け取ることはありません。

実家を売る費用のよくある質問

Q. 実家を売ると、費用は合計でいくらかかりますか？

家ごとに違います。売値、片付け・解体の有無、測量の要否、3,000万円控除が使えるかで大きく変わります。公式の上限や税率で出せるのは、仲介報酬の上限、印紙税、登録免許税、税の見込みです。片付け・解体・測量・司法書士の費用は、見積りで決まります。この記事の穴埋めシートで、自分の数字を入れてください。

Q. 売れなかった場合、仲介手数料は払いますか？

仲介報酬は、媒介によって売買の契約が成立したときに請求できます（標準専任媒介契約約款）。成約しなければ、発生しません。ただし、依頼者が特別に頼んだ広告の料金や遠隔地への出張旅費は依頼者の負担です。自分で見つけた相手と契約したときの費用の償還や、ほかの会社で成約した場合の違約金もあります。契約書で確かめてください。

Q. 仲介手数料は、売値の3%ではないのですか？

上限の式は、400万円超の部分が3.3%（税込）です。物件価格が400万円を超えるなら、「売値×3.3%＋6.6万円」が上限になります。800万円以下の宅地・建物には、最大33万円の特例もあります。実際の額は、契約のときに合意した額です。

Q. 解体してから売ったほうが、手取りは増えますか？

増えるかどうかは家ごとに違い、公的な基準はありません。解体費は先に出ます。控除が使えて税が0円なら、解体費はそのまま手取りから出ていきます。控除が使えない場合は、解体費が譲渡費用になり、税が減ります。売れるかどうかは、解体の前に、査定で確かめてください。

Q. 税金は、いつ、いくら払いますか？

売った翌年の2月16日から3月15日の間に申告します（国税庁）。額は、控除が使えるか、取得費がいくらかで変わります。取得費が分からないときは、売値の5%での計算が可能です。控除を使うときは、税が0円でも確定申告が要ります。

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出典

確認日はすべて2026年10月12日です。

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