新潟県30市町村の粗大ごみ・実家の片付け・空き家の案内発行 株式会社Kogera最終確認 2026-10-01

新潟 実家じまいナビ
更新2026-10-09

実家じまいの進め方

親が認知症になると実家は売れない？｜元気なうちに決める備えと費用・窓口

親が認知症になると、実家の売却は成年後見と家庭裁判所の許可が要ります。元気なうちの任意後見・遺言・家族信託の違い、費用、新潟市・長岡市の窓口、切り出し方を公的情報で整理します。

更新日: 2026-10-09／この記事には広告（PR）を含みます。広告について

秋の田のあぜ道に並ぶ並木

親が認知症になっても、実家が売れなくなるわけではありません。ただし、親名義の実家を売る契約は、親本人が結ぶのが原則です。判断能力が下がると、家庭裁判所が選ぶ成年後見人が手続きを進めます。居住用の家を売るには、家庭裁判所の許可も要ります。元気なうちなら、任意後見契約などで備えられます。

早見表：親の状態と、実家の売却

親の状態 実家の売却 使える備え
判断能力がある 親本人が決めて売れる 任意後見契約、遺言、家族信託、エンディングノート
判断能力が不十分になった 後見人が、家庭裁判所の許可を得て売る 法定後見の申立て（任意後見契約があれば監督人の選任申立て）
亡くなった後 相続人全員で決める 遺言（公正証書、法務局保管）

この記事で分かること

  • 親が認知症になると、実家の売却がどう変わるか
  • 判断能力があるうちにしかできないことの時系列
  • 任意後見・遺言・家族信託・法定後見の比較表と、費用
  • 新潟家庭裁判所、新潟県内の公証役場、新潟市・長岡市の相談窓口
  • 物忘れが出始めた最初の1か月にやること（長岡市の例）
  • 親への切り出し方

制度や数字は、裁判所・法務省・厚生労働省・日本公証人連合会・自治体の公式ページにあるものだけを使っています。家族信託は、法務省の案内の範囲にとどめます。法律の個別の判断は、司法書士・弁護士・公証役場に相談してください。

親が元気なうちの実家じまい全体は、親が元気なうちに始める実家じまい にまとめています。この記事は、認知症の論点に絞ります。

物忘れが出始めたら、最初の1か月でやること

長岡市で一人暮らしの母に物忘れが出始めた、という場面で並べます。新潟市の場合は、窓口を読み替えてください。

順 やること 窓口・費用
1 通帳、権利証（登記識別情報）、保険、納税通知書の場所を、親の了解を得て一覧にする 費用はかかりません
2 実家の名義を、登記事項証明書で確かめる 法務局
3 制度の相談を、第三者の窓口で1回受ける 長岡市成年後見センター（0258-86-4715）。相談は無料
4 親の了解を得て、任意後見契約を公証役場に相談する 長岡公証人合同役場（0258-86-6925）。相談は無料。契約は基本17,200円
5 契約を結べない状態なら、法定後見の申立てを準備する 新潟家庭裁判所長岡支部の家事係（0258-35-2285）。診断書が要る

契約を結べる状態かどうかの基準は、公式ページに見当たりません。早めに、公証役場と専門家に確認します。

首都圏など遠くに住む子は、窓口の電話番号に連絡して、来所の日を決めます。母の側で窓口に同行できる親族がいるかも、先に確かめます。

申立ての書類のうち、戸籍、住民票、診断書は、発行から3か月以内のものです。そろえる順番を決めてから取ります（裁判所）。

売却を急ぐとき

  • 最初の相談先は、地域包括支援センターや成年後見センターです。
  • 売却を急ぐ場合は、売る前に、成年後見センターや司法書士会に相談します。
  • 親の判断力が下がったあとは、独断で預金を払い出さず、銀行と専門家に相談します。
  • 施設に入った後の実家の扱いは、親が施設に入ったら実家はどうする？ にまとめています。

親が認知症になると、実家はどうなるのか

実家を売る契約には、本人の判断能力が必要

民法は、意思表示をしたときに意思能力がなかった場合、その法律行為は無効と定めています（民法第3条の2）。

実家が親名義なら、売る契約の当事者は親です。子であることだけで、親に代わって売る権限が生まれるわけではありません。

名義は、法務局の登記で確認できます。祖父母の名義のままの実家もあります。

実家が父母の共有名義のときは、共有物に変更を加えるのに、他の共有者の同意が要ります（民法第251条第1項）。共有者の一人の判断力が下がったときの進め方は、司法書士や弁護士に確認します。

成年後見が始まると、居住用不動産の処分に許可が要る

法定後見制度は、家庭裁判所が成年後見人等を選ぶ制度です。本人の程度により、補助・保佐・後見に分かれます（厚生労働省）。

後見人は、本人の財産に関する法律行為を、本人に代わって行います。本人の居住用不動産を処分するには、家庭裁判所の許可が必要です。

根拠は、民法第859条の3です。成年後見人が、本人の居住の用に供する建物やその敷地を処分するには、家庭裁判所の許可を得なければなりません。処分とは、売却、賃貸、賃貸借の解除、抵当権の設定などです（e-Gov法令検索）。

項目 内容
許可が要る行為 売却、抵当権の設定、賃貸借契約の締結・解除、建物の取り壊しなど
許可なしで処分したとき その処分は無効
対象になる家 今住んでいる家のほか、施設に入る前に住んでいた家、将来住む可能性がある家
申立先 後見開始の審判をした家庭裁判所
申立人 後見人。保佐人・補助人は、不動産の処分の代理権を与えられている場合
申立ての費用 収入印紙800円分と、連絡用の郵便料
主な添付書類 申立書、必要性を示す資料（契約書の写し、評価証明書、売却なら不動産業者の査定書）、登記事項証明書

（裁判所「居住用不動産の処分についての許可」による。裁判所の案内は、成年後見人・保佐人・補助人についてです。）

許可するかどうかは、家庭裁判所が判断します。裁判所の案内ページに、許可の基準は書かれていません。※確認中: 売却の許可で見られる点。新潟家庭裁判所の窓口で確認

成年後見で実家を売るまでの順番

親が認知症になってから実家を売るには、手続きが2段階になります。

段階 やること 費用・目安
1 本人の住所地の家庭裁判所に、後見開始を申し立てる 収入印紙800円分、登記手数料2,600円分、郵便切手。鑑定が必要なら鑑定料（ほとんどの場合10万円以下）
2 審理を経て、家庭裁判所が後見人を選ぶ 令和7年に終わった全国の事件では、2か月以内が約71.1%、4か月以内が約93.8%
3 後見人が、売却の資料をそろえる 評価証明書、査定書など
4 後見人が、居住用不動産の処分の許可を申し立てる 収入印紙800円分と郵便料
5 許可を得て、売る契約を結ぶ 許可なしだと無効

処分の許可が出るまでの期間は、公式の目安が見当たりません。※確認中: 新潟家庭裁判所の窓口で確認

後見開始の申立てには、本人の戸籍謄本、住民票または戸籍附票、診断書、財産の資料などが要ります（裁判所）。診断書は発行から3か月以内のものです。マイナンバーが載った書類は出さないよう案内されています。

申立てができるのは、本人、配偶者、四親等内の親族などです（裁判所）。

後見人は、子が選ばれるとは限らない

後見人を選ぶのは、家庭裁判所です。申立書に候補者を書くことはできます。

最高裁判所の令和7年の集計では、後見人等に選ばれた4万2,732件のうち、親族は7,014件（約16.4%）でした。親族以外は3万5,718件（約83.6%）で、司法書士が最も多くなっています。

申立ての主な動機に「不動産の処分」を挙げた事件は、1万5,502件（約36.3%）でした。1件に動機が複数ある場合があります。全国の数字です。

後見人には、報酬が出ます。報酬は家庭裁判所が審判で決め、本人の財産から払います。新潟家庭裁判所のめやす（平成26年2月）では、基本報酬は月額2万円です。管理財産が1,000万円を超え5,000万円以下なら、月額3万円〜4万円です。

このめやすは平成26年2月の文書です。現在の運用は、家庭裁判所で確認してください。※確認中: 新潟家庭裁判所の現在の運用

報酬が月2万円なら、1年で24万円です（当サイトの計算）。

後見は、実家を売り終えても終わりません。法務省は、本人の判断能力が回復したと認められない限り、利用を途中でやめることはできないと説明しています。実家を売るためだけに後見を使うつもりでも、その後の報酬の支払いを見込んでおきます。

判断能力があるうちにしかできないこと（時系列）

親の判断能力の段階ごとに、できることは変わります。

時期 できること 相談先
元気なうち（判断能力が十分） 任意後見契約、遺言、家族信託の契約、エンディングノート、書類と連絡先の一覧づくり 公証役場、司法書士、弁護士
物忘れが出てきた まず相談する。契約を結べるかの確認 地域包括支援センター、成年後見センター、司法書士会
判断能力が不十分になった 法定後見の申立て。任意後見契約があれば、監督人の選任の申立て 家庭裁判所
亡くなった後 遺言の執行、相続登記、遺産分割 法務局、家庭裁判所、司法書士

物忘れが出た段階で、新しい契約を結べるかどうかは、公式ページに基準が見当たりません。※確認中: 契約時に必要な判断能力の目安。公証人・専門家に確認

任意後見は、本人に判断能力があるうちに、公正証書で契約する制度です（法務省）。法定後見は、判断能力が不十分になってから、家庭裁判所が後見人等を選びます。

遺言だけでは、存命中の実家は守れない

遺言は、原則として、遺言者が亡くなった時から効力が生じます（民法第985条第1項。法務省の信託パンフレットの注）。

遺言は、親が亡くなったあとの実家の行き先を決める備えです。認知症になってから亡くなるまでの、実家の管理や売却には効きません。

存命中の備えには、任意後見や家族信託を考えます。遺言と併せて使う場合もあります。

任意後見の費用と仕組み（任意後見 費用）

任意後見は、本人が、任せる人と任せる内容を、あらかじめ契約で決める制度です。

  • 契約は、公証人が作る公正証書で結びます。
  • 契約だけでは、効力は始まりません。
  • 判断能力が不十分になったあと、家庭裁判所が任意後見監督人を選ぶと、効力が始まります。
  • 任意後見では、全件で監督人が選ばれます。
  • 契約を取り消す権利は、任意後見にはありません（法務省）。

監督人の選任を申し立てられるのは、本人、配偶者、四親等内の親族、任意後見受任者です（厚生労働省）。

任意後見人が動けるのは、契約で定めた代理権の範囲内です（法務省）。実家の売却を任せるかどうかは、契約で定める事務の内容によります。

民法第859条の3は、成年後見人についての条文です。任意後見人が実家を売るとき、家庭裁判所の許可が要るかは、確認した公式ページに記載がありません。※確認中: 任意後見人が実家を売る場合の許可の要否。公証人・司法書士に確認

任意後見の費用は、時期で3つに分かれます。

時期 費用
契約を結ぶとき 基本は17,200円。ほかに書留郵便料などがかかります
判断能力が落ちて、監督人の選任を申し立てるとき 収入印紙2,200円分（800円と1,400円）と郵便切手
効力が始まったあと 監督人の報酬は、新潟家庭裁判所のめやすで、管理財産5,000万円以下なら月額1万円〜2万円。任意後見人の報酬は契約で定める

監督人の報酬が月1万円〜2万円なら、1年で12万円〜24万円です（当サイトの計算）。

遺言の方法と費用

公正証書遺言

公証役場で、公証人が作ります。証人は2人必要です。原本は公証役場に保管されます。

家庭裁判所の検認は、要りません。公証人への相談は、無料です（日本公証人連合会）。

手数料は、財産を受け取る人ごとの価額で決まります。主な区分は次のとおりです。

目的の価額 手数料
500万円超1,000万円以下 20,000円
1,000万円超3,000万円以下 26,000円
3,000万円超5,000万円以下 33,000円
5,000万円超1億円以下 49,000円

全体の財産が1億円以下なら、遺言加算13,000円がかかります。3,000万円の財産を1人に遺す例では、26,000円に13,000円を足して39,000円です。

原本が3枚を超えると、1枚300円が加算されます。出張や病床での作成には、加算や日当がかかります。

自筆証書遺言と、法務局の保管制度

自筆の遺言書は、全文、日付、氏名を本人が自書し、押印します（法務省）。

法務局に預けられるのは、本人だけです。予約が必須で、手数料は1件3,900円です。保管所は、住所地、本籍地、所有する不動産の所在地から選べます（法務省）。

保管した遺言書は、家庭裁判所の検認が要りません（裁判所）。

法務局は、遺言書の内容の相談には応じません。内容は、弁護士などに相談します（法務省）。

家族信託は、国の案内ではどこまで分かるか（家族信託 実家）

法務省民事局は、令和8年3月31日に、パンフレット「知って活用　信託制度」を公表しました。国の案内で分かる範囲は、次のとおりです。

  • 認知症などに備えた財産管理では、親族間の信託の利用が有効とされています。
  • 信託は、委託者、受託者、受益者の3者で成り立ちます。受託者は、信託の目的に従って、財産の管理・処分をします。
  • 活用例は、高齢の親が委託者兼受益者になり、子を受託者にして、信託契約を結ぶ形です。子は、預貯金の払戻し、自宅の管理、公租公課の支払いなどを行い、親に生活費を支給します。
  • 不動産は、信託の登記をしないと、信託財産であることを第三者に主張できません。
  • 信託は、成年後見制度や遺言と、併用できます。併用の仕方は、弁護士や司法書士などの専門家のサポートを受けて検討します。

実家を売れるかどうかは、信託契約で何を定めるかで決まります。個別の設計は、この記事の範囲を超えます。司法書士や弁護士に相談してください。

費用の目安と、家族信託専用の公的な相談窓口は、確認できていません。※確認中: 家族信託の費用の公式な目安、公的相談窓口の有無

専門家に聞く項目の例です。

  • 売却を受託者に任せる権限を、契約に入れられるか
  • 契約を結ぶときに、親に必要な判断能力はどの程度か
  • 実家の信託の登記は、誰が、いくらでするか
  • 税や農地の扱いは、どうなるか

備えを比べる表

任意後見 公正証書遺言 自筆遺言＋法務局保管 家族信託 法定後見
結ぶ・始める時期 判断能力があるうち 元気なうち 元気なうち 元気なうち（専門家と設計） 判断能力が不十分になってから
備えられること 判断力が落ちたあとの財産管理と手続き 亡くなったあとの財産の行き先 亡くなったあとの財産の行き先 存命中の財産の管理・処分（契約の内容による） 判断力が落ちたあとの財産管理と手続き
認知症になった後の実家 契約で任せた範囲で、任意後見人が対応 効かない（死亡後の備え） 効かない（死亡後の備え） 契約の内容による 後見人が、家庭裁判所の許可を得て売る
誰が決めるか 本人が、任せる人と内容を決める 本人 本人 本人と受託者 家庭裁判所が後見人を選ぶ
検認 該当なし 不要 不要 該当なし 該当なし
主な窓口 公証役場 公証役場 法務局の遺言書保管所 司法書士、弁護士 家庭裁判所

費用の一覧

手続き 費用 出典
任意後見契約の作成 公証人手数料13,000円、収入印紙2,600円、登記嘱託手数料1,600円。3つを足すと17,200円（当サイトの計算） 日本公証人連合会
任意後見契約の加算 書留郵便料、原本が3枚を超える分（1枚300円）、謄本の作成手数料。病床での作成は病床執務加算。財産管理の委任契約を同時に結ぶと、その手数料が別 日本公証人連合会
任意後見監督人の選任の申立て 申立手数料800円、登記手数料1,400円、郵便切手 厚生労働省
任意後見監督人の報酬 家庭裁判所が決める。新潟家庭裁判所のめやす（平成26年2月）は、管理財産5,000万円以下で月額1万円〜2万円 新潟家庭裁判所
任意後見人の報酬 契約で定める 厚生労働省
公正証書遺言 財産の価額に応じて決まる。3,000万円を1人に遺す例は39,000円 日本公証人連合会
遺言書の法務局保管 1件3,900円 法務省
法定後見の申立て 収入印紙800円分、登記手数料2,600円分、郵便切手。鑑定料は、ほとんどの場合10万円以下 厚生労働省
居住用不動産の処分の許可 収入印紙800円分と郵便料 裁判所
法定後見人の報酬 家庭裁判所が決める。新潟家庭裁判所のめやす（平成26年2月）は、基本報酬が月額2万円。管理財産が1,000万円を超え5,000万円以下なら月額3万円〜4万円 新潟家庭裁判所
司法書士・弁護士への依頼 ※確認中: 申立書や契約書案の作成費用の公式な目安なし。見積りで確認 新潟県司法書士会
家族信託 ※確認中: 公式な費用の目安なし 法務省

契約の前に、公証役場で現在の金額を確認してください。日本公証人連合会の金額は、2026年10月9日に確認しました。

費用を払えない場合の助成もあります。

新潟市 長岡市
対象 本人または申立人が生活保護を受けている人など 生活保護の受給者のほか、住民税非課税で収入・資産が基準以下の人など
助成の内容 申立手続きの費用、後見人等への報酬の一部 申立ての費用、後見人等への報酬
報酬の上限（月額） 在宅28,000円、施設入所18,000円 在宅28,000円、施設入所18,000円。1回の申請で最長24か月分
窓口 各区役所の健康福祉課 高齢介護担当 長寿はつらつ課（0258-89-7440）

（新潟市は、後見人等が配偶者・直系血族・兄弟姉妹のときは対象外です。長岡市は、審判の確定から1年以内に申請します。）

新潟県内の窓口

窓口 相談できること 連絡先・所在地
新潟家庭裁判所 後見開始の申立て、居住用不動産の処分の許可、手続案内 新潟市は本庁（新潟市中央区川岸町1-54-1、家事訟廷事務室025-333-0131）。長岡市は長岡支部（長岡市三和3-9-28、家事係0258-35-2285）
長岡公証人合同役場 任意後見契約、公正証書遺言 長岡市長町1丁目甲1672番地1、0258-86-6925
新潟公証人合同役場 任意後見契約、公正証書遺言 新潟市中央区天神1丁目1番地プラーカ3棟6階、025-240-2610
新潟市成年後見支援センター 成年後見制度の相談 新潟市中央区八千代1丁目3番1号 総合福祉会館1階、025-248-4545。月〜金の9時〜17時（祝日と12月29日〜1月3日を除く）
長岡市成年後見センター 後見制度の利用相談。相談料は無料 長岡市表町2丁目2番地21 トモシア2階、0258-86-4715。平日8時30分〜17時15分
地域包括支援センター 高齢者の総合相談 新潟市は30か所、長岡市は11か所
新潟県司法書士会 総合相談センター 成年後見、相続、遺言の電話相談。無料 025-240-7867。平日10時〜12時、13時〜16時

家庭裁判所は、管轄が分かれています。長岡市は長岡支部、新潟市は本庁です（裁判所「申立書提出先一覧」）。ほかの市町村は、一覧で確認してください。後見開始の申立先は、本人の住所地の家庭裁判所です。

公証役場の受付時間と予約の要否は、両役場のページに記載がありません。日本公証人連合会は、予約制の役場があると案内し、相談は無料としています。※確認中: 両公証役場の受付時間と予約の要否

新潟市成年後見支援センターのページの最終更新日は、2022年4月11日です。専門家による相談は無料の予約制です。弁護士は偶数月、司法書士は奇数月の第3木曜日の14時〜16時です。開催日は、事前に確認してください。※確認中: 最新の開催日

新潟市の地域包括支援センターは、成年後見制度など、権利を守る制度の相談を受けています。長岡市のセンターは、認知症に関する相談を受けています。

どれを選ぶか：目的別の選び方

最終的な選び方は、専門家と相談して決めます。当サイトの整理は次のとおりです。

親の希望・状況 候補 先に確認すること
判断力が落ちたときの手続きや預金管理を、信頼できる人に任せたい 任意後見 誰に、何を任せるか。監督人がつくこと
亡くなったあと、実家を誰に残すか決めたい 公正証書遺言、または法務局保管の自筆遺言 公証役場か、法務局の予約
存命中の実家の管理・処分を、子に任せる設計にしたい 家族信託 契約の内容、登記、費用
施設の費用のために、将来、実家を売る可能性がある 任意後見（売却を任せる範囲に入れるか）、または家族信託 売却を契約に入れられるか。任意後見は許可の要否が※確認中（任意後見の章）
すでに物忘れがあり、売却を進めたい 法定後見と、処分の許可 診断書、後見人の候補者、費用
まだ何も決められない エンディングノートと、書類の一覧 親が元気なうちに始める実家じまい

任意後見と遺言は、役割が違います。両方を結ぶ場合もあります。

親への切り出し方

親が自分の言葉で話せるうちに、聞いておきます。以下は一般的な考え方です。

避ける言い方

  • 「認知症になったら困る」と、不安をぶつける
  • 「実家を売れなくなるから、早く決めて」と、急がせる
  • 制度の名前から入る

聞くことは3つ

  1. 判断が難しくなったとき、誰に任せたいか
  2. 実家を、将来どうしたいか
  3. 通帳、権利証（登記識別情報）、保険、納税通知書の場所

切り出しの例

「万一のとき、家族が困らないようにしたい。決めておきたいことはある？」と聞きます。「書いてほしい」「契約して」とは言いません。決めるのは、親です。

進め方

  • 帰省のたびに、1つだけ聞く
  • 親の言葉のまま、日付つきのメモに残す
  • きょうだいにも同じ内容を伝える
  • 制度の説明は、公証人や司法書士、成年後見センターなどの第三者に頼む
  • 親が話したがらないときは、期限を切らない

親の通帳を、子が了解なしに使うのはやめてください。支払いが必要なときは、親の了解を得て、日付と金額を記録します。

話し合いの進め方は、親が捨てない・怒るときの片付け も参考になります。

亡くなったあとの売却と、費用が足りないとき

親の死後に実家を売るときの税は、相続した実家を売ったときの税金 を見てください。費用が足りないときは、実家じまいのお金がないとき を見てください。

よくある質問

認知症の親の実家は売れますか？子が代わりに売れますか？

売れなくなるわけではありません。ただし、子であることだけでは、親に代わって売る権限は生まれません。後見が始まると、後見人が、家庭裁判所の許可を得て売ります。許可なしの処分は無効です。後見開始の申立てと、処分の許可の申立ての2段階になります。子が後見人の候補者になることはできますが、選ぶのは家庭裁判所です。

後見人が実家を売り終えたら、後見は終わりますか？

終わりません。法務省は、本人の判断能力が回復したと認められない限り、利用を途中でやめることはできないと説明しています。新潟家庭裁判所のめやすでは、基本報酬は月額2万円です。

任意後見の費用はいくらですか？

契約を結ぶときは、公証役場の手数料13,000円、収入印紙2,600円、登記嘱託手数料1,600円です。足すと17,200円です。書留郵便料などが別にかかります。効力が始まるときは、監督人の選任の申立て費用と、監督人の報酬もかかります。

家族信託にすれば、認知症になっても実家を売れますか？

売れるかどうかは、信託契約の内容で決まります。法務省は、認知症などに備えた財産管理で、親族間の信託が有効とされると説明しています。個別の設計は、司法書士や弁護士に相談してください。

遺言書を書いてもらえば、認知症になっても大丈夫ですか？

遺言は、原則として、亡くなった時から効力が生じます。認知症になってから亡くなるまでの、実家の管理や売却には効きません。存命中の備えは、任意後見や家族信託を考えます。

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出典

確認日はすべて2026-10-09です。

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